Última actualización: 20 jul 2026Próxima revisión: 27 jul 2026MRL · España

Precio objetivo Merlin Properties SOCIMI, S.A. (MRL) · semana del 20 de julio 2026

Precio objetivo · semana del 20 de julio de 2026. Sabes en 10 segundos si tu tesis sigue viva, sin leer el informe entero.

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73
/ 100
Convicción media
Score Stocks Report · 6 dimensiones (fundamentos, crecimiento, rentabilidad, eficiencia, momentum, valoración). Tracción por eficiencia operativa y valoración; momentum es la dimensión más floja.
✓ Tesis Base · En seguimiento

Merlin es la mayor SOCIMI española y está transformando su cartera de oficinas, logística y centros comerciales en infraestructura digital: 412 MW adicionales de centros de datos con €4.470 millones comprometidos hasta 2030. El precio recorre el escenario base con adelanto.

Precio actual
€15,03
−0,13% esta semana
Desde el informe
+16,51%
597 días · publicado a €12,90
Recorrido al consenso
+16,10%
objetivo medio €17,45 · 21 analistas
Decisión en 10 segundos Lectura ejecutiva · sin abrir el informe
Estado de la tesis
Base validada En seguimiento
Convicción
Media · score 73/100 · validación Fuerte
Qué ha cambiado esta semana
El precio cede un −0,13% hasta €15,03, tercera semana consecutiva de retroceso desde el máximo de €15,54, mientras el objetivo medio de 21 analistas sube de €17,42 a €17,45. Neutro
Catalizador principal
La Fase III de centros de datos añade 412 MW con €4.470 millones de inversión entre 2026 y 2030 e ingresos anuales estimados de €656 millones desde 2032. Reforzado
Riesgo principal
Un cambio en el régimen fiscal SOCIMI alteraría la ecuación de reparto de dividendo; a ello se suma el peso creciente del capex y del coste financiero sobre el flujo operativo. Vigilar
Lectura Stocks Report
Tesis Base intacta y por delante de su calendario. Próximo hito: resultados del primer semestre de 2026 (última semana de julio) y la eventual revisión de la previsión de flujo operativo del ejercicio.
Qué te habrías perdido esta semana sin seguimiento
Cuatro señales que cambian la lectura de tu tesis y que es fácil pasar por alto:
  • →El objetivo medio de 21 analistas volvió a subir, hasta €17,45, con un recorrido al alza implícito del +16,10% sobre el precio actual.
  • →El precio encadena tres semanas de retroceso desde el máximo de €15,54 del 29 de junio, sin que el modelo emita señal de deterioro de tesis.
  • →La cotización sigue por encima del objetivo Base a 6 meses (€13,80) y ha perforado el Optimista a 6 meses (€15,50): el escenario Base va por delante de su calendario.
  • →El descuento sobre el valor neto de los activos casi se ha cerrado: con un valor de €15,36 por acción a cierre de 2025, el margen que sostenía media tesis se ha reducido al −2,15%.
Los tres escenarios del modelo desde el precio actual de €15,03
Dónde cotiza hoy Zona optimista · entre Base y Optimista a 6 meses
€15,03
Pesimista €11,50 Base €13,80 Optimista €15,50
Pesimista
€11,50
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue se modificara el régimen fiscal SOCIMI, que el coste financiero comprimiera el flujo operativo recurrente o que el calendario de centros de datos se retrasara frente a lo comprometido.
−23,49% de recorrido
12 meses€10,00 · −33,47%
24 meses€8,50 · −43,45%
Base · más probable✓ validado
€13,80
objetivo a 6 meses
Por qué está pasandoLa ocupación de la cartera tradicional se mantiene en niveles altos (95,6% a cierre de 2025) y los centros de datos ya aportan revalorización contable, mientras el mercado reconoce la transición de forma gradual y no de golpe.
−8,18% de recorrido
12 meses€14,60 · −2,86%
24 meses€16,20 · +7,79%
Optimista
€15,50
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue el mercado reclasificara la compañía como infraestructura digital y no como inmobiliaria convencional, con la Fase III ejecutándose en plazo y el negocio de centros de datos ganando peso relativo en los ingresos.
+3,13% de recorrido
12 meses€18,50 · +23,09%
24 meses€22,00 · +46,37%
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01 La tesis en 3 líneas

Una inmobiliaria cotizada que está mutando en operador de infraestructura digital, con el múltiplo de la vida anterior todavía puesto.

El negocio

Merlin es la mayor SOCIMI española por cartera de activos: oficinas, logística, centros comerciales y, desde hace tres años, centros de datos. En 2025 ingresó €565 millones (rentas brutas de €542 millones), con un resultado bruto de explotación de €416 millones (+9,7%) y una ocupación del 95,6% a 31 de diciembre.

El catalizador

La Fase III de centros de datos añade 412 MW con €4.470 millones de inversión comprometida entre 2026 y 2030 e ingresos anuales estimados de €656 millones desde 2032. En 2025 los centros de datos ya generaron una revalorización de €359 millones (+38,2% de valoración).

El riesgo

El plan exige un capex muy superior al histórico de la compañía en un entorno de coste financiero al alza: el flujo operativo recurrente creció solo un +3,9% en el primer trimestre de 2026 (€87,4 millones) precisamente por ese efecto. A ello se suma la sensibilidad al régimen fiscal SOCIMI.

Fundamentos
80
Crecimiento
75
Rentabilidad
73
Eficiencia
87
Momentum
60
Valoración
80
Score Stocks Report · escala 0-100 · 6 dimensiones · cálculo en informe completo.
02 Seguimiento de la tesis · 3 horizontes
2.1 · Esta semana 14–20 julio 2026 · cierre semanal
  • 20 jul MRL cierra la semana en €15,03 (−0,13% vs. semana anterior). Se mantiene por encima del objetivo Base a 6 meses (€13,80) y ligeramente por debajo del Optimista a 6 meses (€15,50), con un recorrido restante del +3,13% a ese nivel.Cierre de mercado · 20/07/2026. Confirma tesis
  • 20 jul El consenso de 21 analistas eleva el objetivo medio de €17,42 a €17,45 (mediana €17,50, rango €13,90–€20,85). Recomendación consolidada de terceros: compra fuerte. Recorrido implícito: +16,10%.Stocks Report · [Consenso Homologado de Mercado] · semana 20/07/2026. Confirma tesis
  • 20 jul Tercera semana consecutiva de retroceso desde el máximo de €15,54 del 29 de junio (−3,28% acumulado), sin que el modelo active criterio de deterioro de tesis. La validación se mantiene en Base · Fuerte.Stocks Report · [Módulo Cuantitativo SR-v2] · semana 20/07/2026. Contexto
Mini-trayecto · 4 semanas
Cierre semanal MRL (EUR) · cuatro últimas semanas.
Lectura semanal. Lo determinante en los próximos días será la publicación de resultados del primer semestre de 2026, prevista para la última semana de julio, y si trae consigo una revisión de la previsión de flujo operativo del ejercicio o una nueva revalorización de la cartera de centros de datos. La tesis vigente sigue siendo Base y la convergencia hacia el consenso (€17,45) mantiene un recorrido al alza del 16,10%.
2.2 · Último mes 15 jun – 20 jul 2026 · −1,38%

El mes arranca con una señal de suelo técnico el 15 de junio a €15,24, tras la que el precio encadena dos semanas al alza hasta superar el objetivo Optimista a 6 meses (€15,50) el 29 de junio, en €15,54. Desde ahí se abre una fase de descarga: €15,43 el 6 de julio, €15,05 el 13 y €15,03 el 20, un −3,28% desde el máximo.

El patrón de precio actual apunta a consolidación lateral en la parte alta del rango del modelo · no se ha emitido señal de techo técnico ni criterio de cierre.

Detección de patrones de precio · [Filtro Semántico de Riesgo Activo] sobre la serie semanal homologada del [Módulo Cuantitativo SR-v2].
Cierre semanal MRL + marcadores de señal de suelo técnico y superación del objetivo Optimista 6M · 15 jun a 20 jul 2026.
2.3 · Desde la publicación del informe · proyección a 24 meses 30 nov 2024 – 30 nov 2026
Precio real MRL (EUR) desde la publicación del informe hasta hoy + los tres escenarios del modelo proyectados a 6, 12 y 24 meses desde la publicación (€12,90 el 30/11/2024): Pesimista (rojo) €11,50 / €10,00 / €8,50 · Base (bronce) €13,80 / €14,60 / €16,20 · Optimista (verde) €15,50 / €18,50 / €22,00. Consenso analistas (naranja): cada objetivo medio del [Consenso Homologado de Mercado] se sitúa a +12 meses de la fecha de su muestra (el consenso de mercado es a 12 meses por convención), recorrido €17,38 → €17,42 → €17,45 con 21 analistas a 20/07/2026.
Track record verificable

Lo que acabas de ver no es opinión. Es track record verificable.

Cada cifra del modelo está contrastada contra el precio real y el consenso de analistas. El ranking completo, las tesis y los escenarios — disponibles gratis al crear tu cuenta.

  • 6 meses contrastados
  • 89 empresas validadas
  • 4 cierres con beneficio · media +28,4% al cierre
  • Modelo transparente y replicable cada lunes
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Track record del modelo
+1,72%
Variación media del precio del modelo en las 89 empresas validadas desde la publicación inicial.
Periodo
23/03/2026 → 28/09/2026
6 meses · 89 empresas validadas
Diferencial vs IBEX 35 (+2,27% periodo) -0,56 pp
Diferencial vs S&P 500 (+3,46% periodo) -1,74 pp
03 Catalizadores y riesgos · estado actual

Catalizadores activos

Fase III de centros de datos · 412 MW
Reforzado
Esta semana
Sin novedades adicionales sobre el plan anunciado en marzo: €4.470 millones de inversión entre 2026 y 2030 e ingresos anuales estimados de €656 millones desde 2032.
Próximo hito
Resultados del primer semestre de 2026 · última semana de julio 2026, con posible actualización del calendario de ejecución.
Revalorización de la cartera digital
Activo
Esta semana
Sin tasación nueva. La última referencia es la revalorización de €359 millones en centros de datos registrada en el ejercicio 2025 (+38,2% de valoración).
Próximo hito
Valoración independiente semestral incluida en los resultados de julio 2026.
Posición competitiva en el mercado ibérico
Activo · sin movimiento
Esta semana
Sin cambios. La compañía desarrolla en torno al 37% de la capacidad de centros de datos prevista en Iberia según el análisis de casas de cobertura de junio de 2026.
Próximo hito
Anuncios de capacidad contratada de operadores competidores en la península · segundo semestre 2026.
Ocupación de la cartera tradicional
Activo · sin movimiento
Esta semana
Sin novedades. Ocupación del 95,6% a cierre de 2025, con oficinas, logística y centros comerciales entre el 94% y el 97%.
Próximo hito
Desglose de ocupación por segmento en los resultados semestrales · julio 2026.

Riesgos activos

Régimen fiscal SOCIMI
Latente · alta severidad
Esta semana
Sin iniciativas legislativas nuevas. El modelo mantiene este riesgo como el principal soporte del escenario pesimista, sin materialización en el precio.
Próximo hito
Tramitación presupuestaria y fiscal en España · segundo semestre 2026.
Coste financiero sobre el flujo operativo
Materializado · severidad media
Esta semana
Sin dato nuevo. La última referencia es el primer trimestre de 2026: flujo operativo recurrente de €87,4 millones, +3,9%, con el alza de costes financieros citada como freno explícito.
Próximo hito
Coste medio de la deuda y vencimientos en los resultados semestrales · julio 2026.
Ejecución del capex comprometido
Latente · vigilancia activa
Esta semana
Sin desviaciones reportadas. El desembolso previsto para 2026 ronda los €916 millones dentro del plan de expansión digital.
Próximo hito
Actualización del calendario de puesta en servicio de la Fase II y arranque de Fase III · julio 2026.
Cierre del descuento sobre valor de activos
Latente · severidad media
Esta semana
Con un valor neto de activos de €15,36 por acción a cierre de 2025 y un precio de €15,03, el diferencial se ha estrechado hasta el −2,15%: el margen que sostenía parte de la tesis original está casi agotado.
Próximo hito
Nuevo valor neto de activos por acción en los resultados semestrales · julio 2026.
04 Mercado y consenso

4.1 · Precio modelo vs consenso vs precio actual

Modelo Stocks Report en escenario validado vigente: Base. Consenso: media de 21 analistas que cubren MRL.

Modelo SR · Optimista 12M
€18,50
Consenso analistas (media)
€17,45
Precio actual
€15,03
Modelo SR · Base 12M
€14,60
Modelo SR · Pesimista 12M
€10,00
Barras escaladas al rango €0–€21 (target_high consenso €20,85). Modelo SR · escenarios extraídos del informe vigente.
El modelo Stocks Report mantiene su objetivo Base a 12 meses 16,3% por debajo del consenso de 21 analistas: el mercado descuenta la transición digital más rápido que el escenario central del modelo.

4.2 · Distribución del consenso de analistas

21 analistas · objetivo bajo €13,90 · mediana €17,50 · medio €17,45 · alto €20,85 · precio actual €15,03 · recomendación consolidada de terceros: compra fuerte.

4.3 · Comparativa con comparables inmobiliarios cotizados

Empresa Cap. mercado Score SR Validación tesis Precio actual Variación semanal Variación 8 sem.
MERLIN Properties · MRL €7,17 B 73 Base · Fuerte €15,03 −0,13% +1,15%
Inmobiliaria Colonial · COL n/d n/d n/d €5,65 n/d n/d
MRL · variación semanal: cierre 13 jul → cierre 20 jul. Variación 8 sem.: cierre 25 may (€14,86) → cierre 20 jul. Cap. mercado en EUR del informe. Colonial: última referencia de cotización verificada (7 jul 2026); las celdas marcadas n/d no disponen de dato homologado en esta semana y no se estiman. Fuente: [Módulo Cuantitativo SR-v2] · capitalización, score, validación de tesis y serie de precios homologada.
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Doce Top 3 con las empresas de mejor recorrido al alza en su escenario validado, revisados cada lunes. Elige tu mercado o tu sector y ve directo a las tres que importan.

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12 Top 3 disponibles semana 18/06/2026
Por región e índice
★España / IBEX
★Europa
★USA
★Dividendos
Por sector
★Financiero y Seguros
★Consumo y Retail
★Industria y Materiales
★Energía
★Salud y Farmacéuticas
★Telecomunicaciones
★Tecnología e IA
★Inmobiliario e Infraestr.
05 Línea de convicción · histórico del modelo sobre MRL

Veinte meses de tesis Base recorridos por delante del calendario del modelo.

Hitos relevantes desde la publicación del informe hasta hoy. Cada hito enlaza al fundamento original en el informe completo.

30 nov 2024
Tesis publicada
Stocks Report publica el informe de MERLIN Properties. Escenario validado: Base. Precio de referencia €12,90. Objetivos Base: €13,80 (6M) · €14,60 (12M) · €16,20 (24M).
23 mar 2026
Inicio del seguimiento semanal
Cotización a €13,53 · +4,88% desde el informe. El precio ya se sitúa a un paso del objetivo Base a 6 meses.
30 mar 2026
Objetivo Base 6M superado
Precio en €13,93, por encima del objetivo Base a 6 meses (€13,80). El modelo mantiene la validación en Base · Fuerte.
8 abr 2026
Tendencia alcista confirmada
Precio en €14,87 tras un tramo de seis semanas al alza. El objetivo Base a 12 meses (€14,60) queda por debajo del precio de mercado.
18 may 2026
Retroceso intermedio
El precio corrige hasta €14,58 desde el máximo de €15,14 del 27 de abril (−3,70%). El modelo no emite señal de deterioro; la lectura es corrección técnica, no cambio de fundamento.
2 jun 2026
Revisión de cobertura externa
Una casa de cobertura internacional eleva su objetivo de €18,50 a €19,00 apuntando a la ventaja competitiva de la compañía en centros de datos en el mercado ibérico.
15 jun 2026
Señal de suelo técnico
Patrón de suelo técnico confirmado en €15,24. Reanudación direccional alcista tras cinco semanas laterales.
29 jun 2026
Objetivo Optimista 6M superado
Precio máximo del periodo en €15,54, por encima del objetivo Optimista a 6 meses (€15,50). El escenario Base va por delante de su propio calendario.
20 jul 2026
Consolidación en la parte alta
Tercera semana consecutiva de retroceso, cierre en €15,03 (−3,28% desde el máximo). El consenso sube a €17,45 y el recorrido al alza implícito se amplía al +16,10%.
La tesis Base publicada en noviembre de 2024 sigue vigente veinte meses después, con el precio en €15,03 (+16,51% desde el informe) por delante del objetivo a 12 meses y a mitad de camino del de 24 meses. El modelo ha emitido 4 hitos confirmatorios, ningún cuestionamiento de fundamento y 2 retrocesos intermedios no materializados como cambio de escenario. El principal punto de tensión ya no es la dirección, sino el estrechamiento del diferencial frente al valor neto de los activos (€15,36 por acción a cierre de 2025).
·
El informe de origen

De dónde sale esta tesis

Este seguimiento parte del análisis completo de la compañía. Aquí tienes la ficha del informe con su scorecard y escenarios.

MRL

Merlin Properties SOCIMI, S.A.

Obj. 12M -17.4%

Merlin es el gigante inmobiliario español, pero se transforma en empresa de data centers. Mientras el mercado la ve como tradicional, su futuro es tecnológico. ¿Está toda la oportunidad en el precio?

Escenario base
73 /100
Overall Score
Fund. 80
Crec. 75
Rent. 73
Efic. 87
Mom. 60
Val. 80
Cumplimiento Upside Asimetría
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06 Datos y trazabilidad

Fuentes citadas en esta actualización

TierDocumentoFecha
Tier 1 MERLIN Properties · Memoria Anual 2025 abr 2026
Tier 1 MERLIN Properties · Resultados FY2025 · comunicado oficial (ingresos, ocupación 95,6%, valor neto de activos €15,36/acción) feb 2026
Tier 1 MERLIN Properties · Informe de resultados FY2024 feb 2025
Tier 1 MERLIN Properties · Relación con inversores · comunicados y calendario financiero (resultados 1S 2026) archivo histórico
Tier 1 CNMV · información privilegiada y otra información relevante · MERLIN Properties archivo histórico
Tier 1 BME Exchange · ficha de cotización MERLIN Properties (ES0105025003) cierre 20 jul 2026
Tier 2 EjePrime · plan de inversión en centros de datos 2026-2030 (€4.470 M · 412 MW · Fase III) mar 2026
Tier 2 Estrategias de Inversión · flujo operativo recurrente 1T 2026 (€87,4 M · +3,9%) may 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de precios MRL · [Módulo Cuantitativo SR-v2] 23 mar – 20 jul 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de consenso MRL · [Consenso Homologado de Mercado] · 6 registros 15 jun – 20 jul 2026
Tier 2 Yahoo Finance · cotización semanal MRL.MC · EUR cierre 20 jul 2026
Tier 2 Stocks Report · metodología de scoring, escenarios y clasificación de tesis vigente
Tier 3 Data Center Dynamics · financiación de la expansión de centros de datos 2026

Metodología. Score, escenarios y clasificación de tesis se calculan según el modelo Stocks Report descrito en Cómo construye Stocks Report sus tesis. La detección de patrones de precio (tendencia, suelo y techo técnico, consolidación lateral) se realiza con el [Filtro Semántico de Riesgo Activo]. Las cifras fundamentales citadas proceden de documentación oficial de la compañía y han sido contrastadas con fuentes públicas; las proyecciones a 6, 12 y 24 meses son lecturas del modelo, no previsiones de la compañía.

No es asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Track record del modelo analítico. Resultados pasados no garantizan resultados futuros.

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