Última actualización: 17 ago 2026Próxima revisión: 24 ago 2026MRL · España

Precio objetivo Merlin Properties SOCIMI, S.A. (MRL) · semana del 17 de agosto 2026

Precio objetivo · semana del 17 de agosto de 2026. Sabes en 10 segundos si tu tesis sigue viva, sin leer el informe entero.

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73
/ 100
Convicción media-alta
Score Stocks Report · 6 dimensiones (fundamentos, crecimiento, rentabilidad, eficiencia, momentum, valoración). Eficiencia operativa en la parte alta del sector inmobiliario cotizado español; momentum en la parte baja.
✓ Tesis Base · En seguimiento

Merlin Properties es la mayor SOCIMI española (valor bruto de activos de €11.540 millones y ocupación récord del 96,7%) y está desplazando su cartera hacia centros de datos, mientras el mercado sigue aplicando múltiplos de inmobiliaria tradicional. El precio se mantiene dentro del escenario base del modelo.

Precio actual
€14,41
−0,96% esta semana
Desde el informe
+11,7%
20 meses · publicado a €12,90
Recorrido al consenso
+20,7%
objetivo medio €17,39 · 21 analistas
Decisión en 10 segundos Lectura ejecutiva · sin abrir el informe
Estado de la tesis
Base validada En seguimiento
Convicción
Media-alta · score 73/100 · validación Fuerte
Qué ha cambiado esta semana
El precio cede a €14,41 (−0,96%) y encadena la cuarta semana de retroceso desde el máximo de €15,54 del 29 de junio. El objetivo medio del consenso baja levemente de €17,44 a €17,39 y la recomendación consolidada de terceros pasa de compra fuerte a compra. Tensiona
Catalizador principal
Los centros de datos pasan de €13,5 a €46,4 millones de ingresos en un año y explican cerca del 80% de la creación de valor del primer semestre de 2026, con un plan de inversión de €4.470 millones hasta 2030. Reforzado
Riesgo principal
La posible supresión del régimen fiscal SOCIMI sigue abierta en el debate político; la compañía no descarta acciones legales si la reforma se materializa. Vigilar
Lectura Stocks Report
Tesis base intacta, con el precio devuelto a la parte baja del rango. Próximos hitos a vigilar: conexiones eléctricas de Madrid-Getafe (cuarto trimestre de 2026) y resultados de nueve meses (finales de octubre).
Qué te habrías perdido esta semana sin seguimiento
Cuatro señales que cambian la lectura de tu tesis y que es fácil pasar por alto:
  • →El precio cierra en €14,41 y acumula un −7,3% desde el máximo de €15,54 del 29 de junio.
  • →El recorrido al objetivo medio del consenso se amplía del 14,0% al +20,7% precisamente porque el precio ha retrocedido, no porque los analistas hayan subido su objetivo.
  • →La recomendación consolidada del consenso se rebaja de compra fuerte a compra: primer matiz negativo en diez lecturas semanales.
  • →El precio ha vuelto por debajo del objetivo Optimista a 6 meses (€15,50), que llegó a superar el 29 de junio: el escenario validado sigue siendo el Base.
Los tres escenarios del modelo desde el precio actual de €14,41
Dónde cotiza hoy Zona optimista · entre Base y Optimista a 6 meses
€14,41
Pesimista €11,50 Base €13,80 Optimista €15,50
Pesimista
€11,50
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue el régimen fiscal SOCIMI se suprimiera o se modificara con impacto material sobre el flujo de caja, que las conexiones eléctricas de los centros de datos se retrasaran más allá de 2027 o que las valoraciones de oficinas volvieran a corregir.
−20,19% de recorrido
12 meses€10,00 · −30,60%
24 meses€8,50 · −41,01%
Base · más probable✓ validado
€13,80
objetivo a 6 meses
Por qué está pasandoLa cartera sostiene ocupación récord (96,7%) y las rentas crecen un 10% en el primer semestre de 2026, con los centros de datos ya aportando €46,4 millones, mientras el mercado sigue aplicando múltiplos de SOCIMI convencional y no de infraestructura digital.
−4,23% de recorrido
12 meses€14,60 · +1,32%
24 meses€16,20 · +12,42%
Optimista
€15,50
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue el mercado reclasificara el múltiplo hacia comparables de infraestructura digital a medida que las fases II y III (hasta 730 MW de potencia informática) entran en servicio, con el marco fiscal SOCIMI despejado y la comercialización anticipada de la nueva capacidad.
+7,56% de recorrido
12 meses€18,50 · +28,38%
24 meses€22,00 · +52,67%
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01 La tesis en 3 líneas

La mayor SOCIMI española se está convirtiendo en infraestructura digital mientras el mercado la sigue valorando como inmobiliaria tradicional.

El negocio

Merlin gestiona oficinas, centros comerciales, logística y centros de datos en España y Portugal con un valor bruto de activos de €11.540 millones y una ocupación récord del 96,7% a cierre de 2024. Los ingresos totales fueron de €516,7 millones, con rentas brutas de €500,4 millones y un beneficio operativo de €310,8 millones (+9,4%).

El catalizador

Los ingresos de centros de datos pasan de €13,5 a €46,4 millones en un año y explican cerca del 80% de la creación de valor del primer semestre de 2026, con Meta como inquilino ancla en contratos de 5 a 15 años. El plan comprometido asciende a €4.470 millones entre 2026 y 2030 hasta 730 MW de potencia informática.

El riesgo

El régimen fiscal SOCIMI sigue en cuestión en el debate político español y la compañía no descarta acciones legales si se suprime. A ello se suma el riesgo de ejecución: Madrid-Getafe no generará caja plena hasta completar las conexiones eléctricas previstas para el cuarto trimestre de 2026.

Fundamentos
80
Crecimiento
75
Rentabilidad
73
Eficiencia
87
Momentum
60
Valoración
80
Score Stocks Report · escala 0-100 · 6 dimensiones · cálculo en informe completo.
02 Seguimiento de la tesis · 3 horizontes
2.1 · Esta semana 11–17 agosto 2026 · cierre semanal
  • 17 ago MRL cierra la semana en €14,41 (−0,96% vs. semana anterior), cuarta semana consecutiva de cesión. El precio sigue por encima del objetivo Base a 6 meses (€13,80, recorrido −4,23%) y a +20,7% del objetivo medio del consenso (€17,39).Cierre de mercado · 17/08/2026. Neutro
  • 17 ago El consenso de 21 analistas ajusta a la baja su objetivo medio de €17,44 a €17,39, con mediana en €17,50 y rango €13,90–€20,85. La recomendación consolidada de terceros pasa de compra fuerte a compra.Stocks Report · [Consenso Homologado de Mercado] · semana 17/08/2026. Tensiona tesis
  • 11 ago MRL se incorpora al ranking semanal de Stocks Report a €14,55, tras cumplir los criterios de tesis Fuerte, escenario Base validado y recorrido al alza frente al objetivo del modelo a 24 meses.Stocks Report · [Módulo Cuantitativo SR-v2] · semana 17/08/2026. Contexto
Mini-trayecto · 4 semanas
Cierre semanal MRL (EUR) · cuatro últimas semanas.
Lectura semanal. El retroceso del precio no altera el escenario validado: la tesis Base sigue vigente y el modelo no ha emitido señal de cierre. Lo determinante en las próximas semanas será la conexión eléctrica de Madrid-Getafe, prevista para el cuarto trimestre, y cualquier movimiento legislativo sobre el régimen fiscal SOCIMI. La brecha con el consenso (€17,39) se ha ensanchado por caída del precio, no por revisión al alza de los objetivos.
2.2 · Último mes 13 jul – 17 ago 2026 · −4,25%

MRL marcó su máximo del periodo el 29 de junio en €15,54, superando el objetivo Optimista a 6 meses (€15,50) tras la señal de suelo técnico del 15 de junio en €15,24. Desde entonces el precio cede de forma escalonada: €15,05 el 13 de julio, €15,06 el 3 de agosto y €14,41 el 17 de agosto, con la incorporación al ranking el 11 de agosto a €14,55.

El patrón de precio actual describe una tendencia bajista de corto plazo dentro del rango base · el modelo no ha emitido señal de cierre.

Detección de patrones de precio · [Filtro Semántico de Riesgo Activo] sobre la serie semanal homologada del [Módulo Cuantitativo SR-v2].
Cierre semanal MRL + marcadores de señales técnicas, superación de objetivos e incorporación al ranking · 15 jun a 17 ago 2026.
2.3 · Desde la publicación del informe · proyección a 24 meses 30 nov 2024 – 30 nov 2026
Precio real MRL (EUR) desde la publicación del informe hasta hoy + los tres escenarios del modelo proyectados a 6, 12 y 24 meses desde la publicación: Pesimista (rojo) €11,50 / €10,00 / €8,50 · Base (bronce) €13,80 / €14,60 / €16,20 · Optimista (verde) €15,50 / €18,50 / €22,00. Consenso analistas (naranja): cada objetivo medio del [Consenso Homologado de Mercado] se sitúa a +12 meses de la fecha de su muestra (el consenso de mercado es a 12 meses por convención), recorrido €17,42 → €17,45 → €17,48 → €17,44 → €17,39 con 21 analistas a 17/08/2026.
Track record verificable

Lo que acabas de ver no es opinión. Es track record verificable.

Cada cifra del modelo está contrastada contra el precio real y el consenso de analistas. El ranking completo, las tesis y los escenarios — disponibles gratis al crear tu cuenta.

  • 6 meses contrastados
  • 89 empresas validadas
  • 4 cierres con beneficio · media +28,4% al cierre
  • Modelo transparente y replicable cada lunes
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Track record del modelo
+1,72%
Variación media del precio del modelo en las 89 empresas validadas desde la publicación inicial.
Periodo
23/03/2026 → 28/09/2026
6 meses · 89 empresas validadas
Diferencial vs IBEX 35 (+2,27% periodo) -0,56 pp
Diferencial vs S&P 500 (+3,46% periodo) -1,74 pp
03 Catalizadores y riesgos · estado actual

Catalizadores activos

Rampa de centros de datos · Fase I
Reforzado
Esta semana
Sin novedades desde los resultados del 28 de julio: los 64 MW de la Fase I están equipados y arrendados, con Barcelona y Bilbao-Arasur generando caja plena.
Próximo hito
Conexiones eléctricas de Madrid-Getafe · cuarto trimestre de 2026.
Meta como inquilino ancla
Activo · sin movimiento
Esta semana
Sin novedades contractuales. Los contratos plurianuales firmados se sitúan en una horquilla de 5 a 15 años.
Próximo hito
Comercialización de la capacidad de la Fase II · información en los resultados de nueve meses.
Plan de inversión de €4.470 millones hasta 2030
Activo
Esta semana
Sin cambios en el calendario del despliegue hacia 730 MW de potencia informática; la ampliación de capital de €767 millones ya está cerrada.
Próximo hito
Avance del proyecto de Zaragoza (150 MW) · hitos previstos hasta 2030.
Revisión al alza de previsiones 2026
Reforzado
Esta semana
Sin novedades. La compañía elevó previsiones el 28 de julio con rentas +10% (€292 millones) y resultado bruto de explotación +11,7% (€229 millones) en el semestre.
Próximo hito
Resultados de nueve meses de 2026 · finales de octubre.

Riesgos activos

Régimen fiscal SOCIMI
Latente · alta severidad
Esta semana
Sin novedades legislativas. La compañía mantiene planes de contingencia y no descarta acciones legales si la supresión se materializa.
Próximo hito
Tramitación presupuestaria y fiscal en España · calendario de otoño de 2026.
Ejecución y conexión eléctrica de los centros de datos
Latente · vigilancia activa
Esta semana
Sin incidencias reportadas. Madrid-Getafe no genera caja plena hasta completar las conexiones eléctricas.
Próximo hito
Puesta en servicio eléctrica de Madrid-Getafe · cuarto trimestre de 2026.
Concentración de cliente en el negocio digital
Latente · vigilancia activa
Esta semana
Sin cambios en la mezcla de inquilinos: Meta sigue siendo el cliente principal de la capacidad ya arrendada.
Próximo hito
Desglose de arrendatarios de centros de datos en los resultados de nueve meses.
Peso de oficinas en la cartera de rentas
Activo · sin movimiento
Esta semana
Sin novedades de valoración. Las oficinas aportan el 53,2% de las rentas frente al 6,1% de los centros de datos, según el desglose publicado por la compañía.
Próximo hito
Tasación independiente de cartera · cierre del ejercicio 2026.
04 Mercado y consenso

4.1 · Precio modelo vs consenso vs precio actual

Modelo Stocks Report en escenario validado vigente: Base. Consenso: media de 21 analistas que cubren MRL.

Modelo SR · Optimista 12M
€18,50
Consenso analistas (media)
€17,39
Modelo SR · Base 12M
€14,60
Precio actual
€14,41
Modelo SR · Pesimista 12M
€10,00
Barras escaladas al rango €0–€20,85 (objetivo alto del consenso). Modelo SR · escenarios extraídos del informe vigente.
El modelo Stocks Report mantiene un objetivo a 12 meses en el escenario validado (€14,60) un 16,0% por debajo del consenso de 21 analistas.

4.2 · Distribución del consenso de analistas

21 analistas · objetivo bajo €13,90 · mediana €17,50 · medio €17,39 · alto €20,85 · precio actual €14,41 · recomendación consolidada de terceros: compra.

4.3 · Comparativa con peers del inmobiliario cotizado europeo

Empresa Cap. mercado Score SR Validación tesis Precio actual Variación semanal Variación 8 sem.
Merlin Properties · MRL €7.170 M 73 Base · Fuerte €14,41 −0,96% −6,68%
Inmobiliaria Colonial · COL n. d. n. d. n. d. n. d. n. d. n. d.
Klépierre · LI n. d. n. d. n. d. n. d. n. d. n. d.
Gecina · GFC n. d. n. d. n. d. n. d. n. d. n. d.
Variación semanal: cierre 11 ago → cierre 17 ago. Variación 8 sem.: cierre 22 jun (€15,44) → cierre 17 ago. Cap. mercado: en EUR del informe (30/11/2024). Las celdas marcadas «n. d.» corresponden a comparables cuya muestra semanal no ha sido homologada esta semana por el [Módulo Cuantitativo SR-v2]: no se publican estimaciones en su lugar. Fuente: [Módulo Cuantitativo SR-v2] · capitalización, score, validación de tesis y serie de precios homologada.
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Doce Top 3 con las empresas de mejor recorrido al alza en su escenario validado, revisados cada lunes. Elige tu mercado o tu sector y ve directo a las tres que importan.

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12 Top 3 disponibles semana 18/06/2026
Por región e índice
★España / IBEX
★Europa
★USA
★Dividendos
Por sector
★Financiero y Seguros
★Consumo y Retail
★Industria y Materiales
★Energía
★Salud y Farmacéuticas
★Telecomunicaciones
★Tecnología e IA
★Inmobiliario e Infraestr.
05 Línea de convicción · histórico del modelo sobre MRL

Veinte meses de validación cronológica de la tesis base publicada en noviembre de 2024.

Hitos relevantes desde la publicación del informe hasta hoy. Cada hito enlaza al fundamento original en el informe completo.

30 nov 2024
Tesis publicada
Stocks Report publica el informe de Merlin Properties. Escenario validado: Base. Precio de referencia €12,90. Objetivos Base: €13,80 (6M) · €14,60 (12M) · €16,20 (24M).
23 mar 2026
Inicio del seguimiento semanal
Cotización a €13,53 · +4,9% desde el informe. Arranca la serie semanal homologada del modelo.
30 mar 2026
Objetivo Base 6M alcanzado
Precio en €13,93, por encima del objetivo Base a 6 meses (€13,80). Primera confirmación del escenario validado.
8 abr 2026
Tendencia alcista confirmada
Cotización a €14,87 · +15,3% desde el informe. El modelo confirma dirección alcista sostenida.
27 abr 2026
Objetivo Base 12M superado
Precio en €15,14, por encima del objetivo Base a 12 meses (€14,60). El modelo mantiene la tesis Base con validación Fuerte.
15 jun 2026
Señal de suelo técnico
Patrón de suelo técnico confirmado en €15,24 tras la consolidación de mayo. Reanudación direccional alcista.
29 jun 2026
Máximo del periodo
Precio en €15,54, por encima del objetivo Optimista a 6 meses (€15,50). Máximo de la serie de seguimiento.
28 jul 2026
Resultados del primer semestre
Beneficio recurrente de €180 millones (+8%), rentas +10% hasta €292 millones y centros de datos de €13,5 a €46,4 millones. La compañía eleva previsiones para 2026.
11 ago 2026
Incorporación al ranking
El modelo incorpora MRL al ranking semanal a €14,55, ya en fase de retroceso desde el máximo de junio.
17 ago 2026
Cuarta semana de cesión
Precio cierra en €14,41 (−0,96%), un −7,3% desde el máximo. El consenso ajusta su objetivo medio a €17,39 y rebaja la recomendación consolidada a compra.
La tesis Base publicada en noviembre de 2024 se mantiene validada con fuerza veinte meses después: el precio acumula un +11,7% desde €12,90 y ha superado los objetivos Base a 6 y 12 meses. El modelo ha emitido 7 hitos confirmatorios y ningún cuestionamiento estructural; el retroceso abierto desde finales de junio (−7,3% desde €15,54) devuelve la cotización a la parte baja del rango base sin activar el criterio de cierre. El recorrido al objetivo medio del consenso (€17,39) se ha ampliado al +20,7% por caída del precio, no por revisión al alza de los analistas.
·
El informe de origen

De dónde sale esta tesis

Este seguimiento parte del análisis completo de la compañía. Aquí tienes la ficha del informe con su scorecard y escenarios.

MRL

Merlin Properties SOCIMI, S.A.

Obj. 12M -17.4%

Merlin es el gigante inmobiliario español, pero se transforma en empresa de data centers. Mientras el mercado la ve como tradicional, su futuro es tecnológico. ¿Está toda la oportunidad en el precio?

Escenario base
73 /100
Overall Score
Fund. 80
Crec. 75
Rent. 73
Efic. 87
Mom. 60
Val. 80
Cumplimiento Upside Asimetría
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06 Datos y trazabilidad

Fuentes citadas en esta actualización

TierDocumentoFecha
Tier 1 MERLIN Properties · Memoria Anual 2024 · valor bruto de activos, ocupación y desglose de cartera mayo 2025
Tier 1 MERLIN Properties · Resultados 2024 · comunicado oficial (rentas brutas €500,4 M · ocupación 96,7%) feb 2025
Tier 1 MERLIN Properties · Relación con Inversores · informes de resultados y presentaciones archivo histórico
Tier 1 CNMV · Información privilegiada y otra información relevante de MERLIN Properties archivo histórico
Tier 1 BME Exchange · ficha de cotización MERLIN Properties (ES0105025003) vigente
Tier 2 Stocks Report · serie de precios MRL · [Módulo Cuantitativo SR-v2] 23 mar – 17 ago 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de consenso MRL · [Consenso Homologado de Mercado] · 6 registros 13 jul – 17 ago 2026
Tier 2 Stocks Report · ranking semanal · [Módulo Cuantitativo SR-v2] · incorporación 11 ago 11 – 17 ago 2026
Tier 2 idealista/news · resultados primer semestre 2026 · beneficio recurrente €180 M (+8%) y revisión de previsiones 28 jul 2026
Tier 2 elEconomista · beneficio operativo 2024 de €310,8 M (+9,4%) y foco en centros de datos feb 2025
Tier 2 Yahoo Finance · cotización semanal MRL.MC · EUR cierre 17 ago 2026
Tier 3 EjePrime · plan de inversión de €4.470 M en centros de datos entre 2026 y 2030 2026
Tier 3 DatacenterDynamics · Meta arrienda los centros de datos de Merlin en España · contratos de 5 a 15 años feb 2024
Tier 3 idealista/news · escenarios de contingencia ante una eventual supresión del régimen fiscal SOCIMI nov 2024
Tier 2 Stocks Report · metodología de scoring, escenarios y clasificación de tesis vigente

Metodología. Score, escenarios y clasificación de tesis se calculan según el modelo Stocks Report descrito en Cómo construye Stocks Report sus tesis. La detección de patrones de precio (tendencia, suelo y techo técnico) se realiza con el [Filtro Semántico de Riesgo Activo]. Las cifras de negocio citadas proceden de documentación oficial de la compañía y de prensa financiera verificada; las cifras de escenarios y recorridos son lecturas del modelo, no previsiones de mercado.

Aviso. No es asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Track record del modelo analítico. Resultados pasados no garantizan resultados futuros.

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