Última actualización: 14 sep 2026Próxima revisión: 21 sep 2026MRL · España

Precio objetivo Merlin Properties SOCIMI, S.A. (MRL) · semana del 14 de septiembre 2026

Precio objetivo · semana del 14 de septiembre de 2026. Sabes en 10 segundos si tu tesis sigue viva, sin leer el informe entero.

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73
/ 100
Convicción media
Score Stocks Report · 6 dimensiones (fundamentos, crecimiento, rentabilidad, eficiencia, momentum, valoración). Eficiencia (87) como dimensión más sólida; momentum (60) como la más débil.
! Tesis Base · En seguimiento

Merlin transforma su cartera de oficinas, logística y centros comerciales en infraestructura digital (160 MW de centros de datos comprometidos), pero el mercado sigue sin reconocer ese cambio. El precio cotiza entre los escenarios pesimista y base del modelo.

Precio actual
€13,12
−1,06% esta semana
Desde el informe
+1,7%
653 días · publicado a €12,90
Recorrido al consenso
+32,3%
objetivo medio €17,36 · 21 analistas
Decisión en 10 segundos Lectura ejecutiva · sin abrir el informe
Estado de la tesis
Base validada En seguimiento
Convicción
Media · score 73/100 · validación Fuerte
Qué ha cambiado esta semana
El precio cae un −1,06% hasta €13,12 y suma siete semanas seguidas a la baja (−14,5% desde €15,34). El consenso se mantiene estable en €17,36. Tensiona
Catalizador principal
Los centros de datos alcanzan 160 MW prealquilados y comprometidos en el primer semestre de 2026 (112 MW el trimestre anterior), con un objetivo de 200 MW para el año. Reforzado
Riesgo principal
Compresión de múltiplos por un ciclo de tipos adverso: el precio cotiza a €13,12, frente a un EPRA NTA de €15,99 por acción a junio de 2026. Vigilar
Lectura Stocks Report
Tesis Base vigente, pero el precio ha devuelto casi todo el repunte de julio. Próximos hitos: resultados de los nueve primeros meses de 2026 y el avance hacia los 200 MW comprometidos antes de cerrar el año.
Qué te habrías perdido esta semana sin seguimiento
Cuatro señales que cambian la lectura de tu tesis y que es fácil pasar por alto:
  • →Merlin encadena su séptima semana consecutiva a la baja: −14,5% desde los €15,34 de finales de julio.
  • →El precio sigue por debajo del objetivo Base a 6 meses (€13,80) desde el 31 de agosto, en la zona entre los escenarios pesimista y base.
  • →Incluso el objetivo más bajo de los 21 analistas (€13,90) queda por encima del precio actual. El recorrido al consenso medio sube al +32,3%, pero solo porque ha caído el precio.
  • →Los últimos resultados no muestran deterioro operativo: FFO de €180 millones (+8,0%) en el primer semestre y previsión de FFO para 2026 elevada a €340 millones.
Los tres escenarios del modelo desde el precio actual de €13,12
Dónde cotiza hoy Zona base · entre Pesimista y Base a 6 meses
€13,12
Pesimista €11,50 Base €13,80 Optimista €15,50
Pesimista
€11,50
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue se modificara de forma desfavorable el régimen fiscal SOCIMI, que los centros de datos de Madrid se retrasaran más de 12 meses por falta de capacidad eléctrica o que las rentabilidades exigidas a los inmuebles subieran más de 50 puntos básicos.
−12,35% de recorrido
12 meses€10,00 · −23,78%
24 meses€8,50 · −35,21%
Base · más probable✓ validado
€13,80
objetivo a 6 meses
Por qué está pasandoEl negocio tradicional mantiene su ritmo (ocupación del 94,7%) y los centros de datos avanzan, pero el mercado solo reconoce una parte de ese valor y sigue aplicando múltiplos de SOCIMI convencional.
+5,18% de recorrido
12 meses€14,60 · +11,28%
24 meses€16,20 · +23,48%
Optimista
€15,50
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue los centros de datos se entregaran en plazo y presupuesto, que se mantuviera el régimen SOCIMI con tipos del BCE a la baja y que el mercado aplicara múltiplos de infraestructura digital a esa división.
+18,14% de recorrido
12 meses€18,50 · +41,01%
24 meses€22,00 · +67,68%
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01 La tesis en 3 líneas

La mayor SOCIMI de España se convierte en operador de infraestructura digital, pero la bolsa sigue valorándola como una inmobiliaria tradicional.

El negocio

Merlin alquila oficinas, naves logísticas y centros comerciales en España y Portugal, y cada vez más centros de datos. En el primer semestre de 2026 ingresó €308 millones (+11,7%) con una ocupación media del 94,7%.

El catalizador

La división de centros de datos suma 160 MW prealquilados y comprometidos y prepara una tercera fase de 412 MW (Bilbao, Lisboa y Zaragoza). Esa fase está financiada en parte con la ampliación de capital de €767,6 millones de marzo de 2026.

El riesgo

El precio (€13,12) cotiza lejos del EPRA NTA de €15,99 por acción, y el plan de centros de datos exige €4.470 millones de inversión entre 2026 y 2030. Si el ciclo de tipos se tensiona o cambia el régimen SOCIMI, el descuento podría ampliarse.

Fundamentos
80
Crecimiento
75
Rentabilidad
73
Eficiencia
87
Momentum
60
Valoración
80
Score Stocks Report · escala 0-100 · 6 dimensiones · cálculo en informe completo.
02 Seguimiento de la tesis · 3 horizontes
2.1 · Esta semana 8–14 septiembre 2026 · cierre semanal
  • 14 sep MRL cierra la semana en €13,12 (−1,06% frente a la semana anterior), la séptima caída semanal consecutiva. Queda un recorrido del +5,18% al objetivo Base 6M (€13,80) y del −12,35% al Pesimista 6M (€11,50).Cierre de mercado · 14/09/2026. Tensiona tesis
  • 14 sep El consenso de 21 analistas sitúa el objetivo medio en €17,36 (desde €17,40 la semana anterior), con una mediana de €17,80 y un rango de €13,90 a €20,85. El recorrido al consenso (+32,3%) se amplía por la caída del precio, no por revisiones al alza.Stocks Report · [Consenso Homologado de Mercado] · semana 14/09/2026. Neutro
  • 31 jul Último dato corporativo de referencia: resultados del primer semestre de 2026 con FFO de €180 millones (+8,0%), LTV del 24,5% (28,9% al cierre de 2025) y previsión de FFO para 2026 elevada a €340 millones.MERLIN Properties · comunicado de resultados 6M26. Contexto
Mini-trayecto · 4 semanas
Cierre semanal MRL (EUR) · cuatro últimas semanas.
Lectura semanal. La caída del precio no coincide con un deterioro de los datos operativos publicados. Refleja más bien el riesgo de ciclo inmobiliario y tipos que el informe ya recogía. La tesis Base sigue vigente, pero el precio se aleja de su objetivo a 6 meses y se acerca a la zona pesimista.
2.2 · Último mes 11 ago – 14 sep 2026 · −9,83%

MRL entra en el ranking semanal de Stocks Report el 11 de agosto a €14,55. Antes había marcado una señal de suelo técnico el 15 de junio (€15,24) y había superado el objetivo Optimista 6M el 29 de junio (€15,54). Desde la entrada en el ranking retrocede −9,83% y el 31 de agosto vuelve a quedar por debajo del objetivo Base 6M (€13,51).

El patrón de precio actual muestra tendencia bajista de corto plazo · el modelo mantiene la tesis Base con validación Fuerte.

Detección de patrones de precio · [Filtro Semántico de Riesgo Activo] sobre la serie semanal homologada del [Módulo Cuantitativo SR-v2].
Cierre semanal MRL + marcadores de señales técnicas, cruces de escenario y entrada en ranking · serie homologada 23 mar a 14 sep 2026.
2.3 · Desde la publicación del informe · proyección a 24 meses 30 nov 2024 – 30 nov 2026
Precio real MRL (EUR) de la serie semanal homologada hasta hoy + los tres escenarios del modelo proyectados a 6, 12 y 24 meses desde la publicación (precio de referencia €12,90): Pesimista (rojo) €11,50 / €10,00 / €8,50 · Base (bronce) €13,80 / €14,60 / €16,20 · Optimista (verde) €15,50 / €18,50 / €22,00. Consenso de analistas (naranja): cada objetivo medio del [Consenso Homologado de Mercado] se sitúa a +12 meses de la fecha de su muestra (por convención, el consenso de mercado es a 12 meses). Recorrido: €17,44 → €17,39 → €17,39 → €17,36 → €17,40 → €17,36, con 21 analistas a 14/09/2026.
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  • 6 meses contrastados
  • 90 empresas validadas
  • 4 cierres con beneficio · media +28,4% al cierre
  • Modelo transparente y replicable cada lunes
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Track record del modelo
+1,79%
Variación media del precio del modelo en las 90 empresas validadas desde la publicación inicial.
Periodo
23/03/2026 → 21/09/2026
6 meses · 90 empresas validadas
Diferencial vs IBEX 35 (+1,78% periodo) +0,02 pp
Diferencial vs S&P 500 (+2,82% periodo) -1,03 pp
03 Catalizadores y riesgos · estado actual

Catalizadores activos

Centros de datos · 160 MW comprometidos
Reforzado
Esta semana
Sin novedades materiales. Última cifra publicada: 160 MW prealquilados y comprometidos (112 MW el trimestre anterior) y la Fase I totalmente ocupada.
Próximo hito
Objetivo de 200 MW comprometidos en 2026 · actualización en los resultados de los nueve primeros meses de 2026.
Fase III · 412 MW financiados
Activo · sin movimiento
Esta semana
Sin anuncios nuevos. La ampliación de capital de €767,6 millones (marzo de 2026) financia la ampliación de Bilbao y Lisboa y el nuevo centro de Zaragoza.
Próximo hito
Calendario de inversión 2026-2030 (€4.470 millones) · seguimiento en cada presentación de resultados.
Balance desapalancado y previsión al alza
Activo
Esta semana
Sin cambios. LTV del 24,5%, liquidez de €2.571 millones y previsión de FFO para 2026 elevada a €340 millones.
Próximo hito
Confirmación de la previsión anual de FFO en los resultados de los nueve primeros meses de 2026.

Riesgos activos

Ciclo de tipos · compresión de múltiplos
Vigilar · precio en corrección
Esta semana
Séptima semana consecutiva de caída (−14,5% desde €15,34). El precio cotiza a €13,12, frente a un EPRA NTA de €15,99 por acción.
Próximo hito
Revaluación de activos en la próxima presentación de resultados · el modelo toma como umbral de alerta una subida de más de 50 puntos básicos en las rentabilidades exigidas a los inmuebles.
Régimen fiscal SOCIMI
Latente · alta severidad
Esta semana
Sin cambios normativos identificados. El modelo estima un impacto de −8,5% en el FFO si el régimen se modificara.
Próximo hito
Tramitación de los Presupuestos y de la normativa fiscal · seguimiento en el BOE.
Capacidad eléctrica en Madrid
Latente
Esta semana
Sin retrasos comunicados en los proyectos de centros de datos.
Próximo hito
Umbral de alerta del modelo: retrasos de más de 12 meses en la conexión de los centros de datos de Madrid.
Ejecución del plan de inversión 2026-2030
Latente · vigilancia activa
Esta semana
Sin novedades. El plan de la Fase III supone €4.470 millones de inversión, muy por encima de las Fases I y II.
Próximo hito
Evolución del LTV y del coste de la deuda en cada cierre trimestral.
04 Mercado y consenso

4.1 · Precio modelo vs consenso vs precio actual

Modelo Stocks Report en escenario validado vigente: Base. Consenso: media de 21 analistas que cubren MRL.

Modelo SR · Optimista 12M
€18,50
Consenso analistas (media)
€17,36
Modelo SR · Base 12M
€14,60
Precio actual
€13,12
Modelo SR · Pesimista 12M
€10,00
Barras escaladas al rango €0–€21 (objetivo alto del consenso: €20,85). Escenarios del Modelo SR extraídos del informe vigente.
El modelo Stocks Report mantiene un objetivo Base a 12 meses un 15,9% por debajo del consenso de 21 analistas: más prudente que el mercado en el ritmo al que se reconocerá el valor de los centros de datos.

4.2 · Distribución del consenso de analistas

21 analistas · objetivo bajo €13,90 · mediana €17,80 · medio €17,36 · alto €20,85 · precio actual €13,12. Sesgo agregado de los analistas (terceros): positivo, rebajado un escalón a mediados de agosto de 2026.

4.3 · Comparativa con peers inmobiliarios cotizados

Empresa Cap. mercado Score SR Fecha del informe
Merlin Properties · MRL €7.170 M 73 30 nov 2024
Colonial SFL · COL €3.600 M 76 20 feb 2026
Realty Income · O €56.800 M 72 24 mar 2026
Helios RE Socimi · SCHLR €694 M 68 10 mar 2026
Neinor Homes · HOME €1.700 M 56 2 abr 2026
Capitalización y score tomados de cada informe en su fecha de publicación; la capitalización de Merlin es previa a la ampliación de capital de marzo de 2026. Fuente: [Módulo Cuantitativo SR-v2] · capitalización y score homologados.
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Doce Top 3 con las empresas de mejor recorrido al alza en su escenario validado, revisados cada lunes. Elige tu mercado o tu sector y ve directo a las tres que importan.

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12 Top 3 disponibles semana 18/06/2026
Por región e índice
★España / IBEX
★Europa
★USA
★Dividendos
Por sector
★Financiero y Seguros
★Consumo y Retail
★Industria y Materiales
★Energía
★Salud y Farmacéuticas
★Telecomunicaciones
★Tecnología e IA
★Inmobiliario e Infraestr.
05 Línea de convicción · histórico del modelo sobre MRL

Un repunte hasta superar el optimista y siete semanas que lo devuelven casi entero.

Hitos relevantes desde la publicación del informe hasta hoy. Cada hito enlaza al fundamento original en el informe completo.

30 nov 2024
Tesis publicada
Stocks Report publica el informe de Merlin Properties. Escenario validado: Base. Precio de referencia €12,90. Objetivos Base: €13,80 (6M) · €14,60 (12M) · €16,20 (24M).
23 mar 2026
Inicio del seguimiento semanal
Primer registro de la serie homologada: €13,53, un +4,9% desde el informe.
30 mar 2026
Supera Base 6M
El precio alcanza €13,93 y supera el objetivo Base a 6 meses (€13,80).
8 abr 2026
Tendencia alcista
Tendencia alcista confirmada con el precio en €14,87.
15 jun 2026
Señal de suelo técnico
Suelo técnico confirmado en €15,24 tras la consolidación de mayo y junio.
29 jun 2026
Supera Optimista 6M
El precio marca €15,54, el máximo de la serie, por encima del objetivo Optimista a 6 meses (€15,50).
27 jul 2026
Último máximo relativo
Cotización de €15,34, por encima del objetivo Base a 12 meses (€14,60). Es el punto de partida de la corrección posterior.
11 ago 2026
Entrada en ranking
MRL entra en el ranking semanal de Stocks Report a €14,55. A mediados de agosto, el consenso rebaja un escalón su recomendación agregada.
31 ago 2026
Pierde el objetivo Base 6M
El precio cae a €13,51 y vuelve a situarse por debajo del objetivo Base a 6 meses (€13,80).
14 sep 2026
Séptima semana a la baja
Cierre en €13,12, un −14,5% desde el 27 de julio. El recorrido al consenso sube al +32,3% con el objetivo medio estable en €17,36.
La tesis Base publicada en noviembre de 2024 se mantiene vigente con validación Fuerte, pero el precio solo avanza un +1,7% en 653 días. El modelo ha registrado 5 hitos confirmatorios entre marzo y agosto de 2026, incluido el cruce del objetivo Optimista a 6 meses, y 2 señales de tensión en las últimas semanas. La idea central del informe, que el mercado acabe valorando a Merlin como infraestructura digital, sigue sin reflejarse en el precio.
·
El informe de origen

De dónde sale esta tesis

Este seguimiento parte del análisis completo de la compañía. Aquí tienes la ficha del informe con su scorecard y escenarios.

MRL

Merlin Properties SOCIMI, S.A.

Obj. 12M -16.6%

Merlin es el gigante inmobiliario español, pero se transforma en empresa de data centers. Mientras el mercado la ve como tradicional, su futuro es tecnológico. ¿Está toda la oportunidad en el precio?

Escenario base
73 /100
Overall Score
Fund. 80
Crec. 75
Rent. 73
Efic. 87
Mom. 60
Val. 80
Cumplimiento Upside Asimetría
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06 Datos y trazabilidad

Fuentes citadas en esta actualización

TierDocumentoFecha
Tier 1 MERLIN Properties · Resultados 6M26 · comunicado oficial (ingresos, FFO, LTV, 160 MW) jul 2026
Tier 1 MERLIN Properties · Informe de resultados 2025 (Results report FY25) feb 2026
Tier 1 MERLIN Properties · Memoria Anual 2024 may 2025
Tier 1 CNMV · Información privilegiada y otra información relevante de MERLIN Properties archivo histórico
Tier 1 MERLIN Properties · Relación con inversores · La acción vigente
Tier 2 Estrategias de Inversión · Merlin capta €767,6 millones en su ampliación de capital para centros de datos mar 2026
Tier 2 BME Exchange · cotización de MERLIN Properties · EUR cierre 14 sep 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de precios y ranking semanal MRL · [Módulo Cuantitativo SR-v2] 23 mar – 14 sep 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de consenso MRL · [Consenso Homologado de Mercado] · 6 registros 11 ago – 14 sep 2026
Tier 2 Stocks Report · metodología de scoring, escenarios y clasificación de tesis vigente

Metodología. El score, los escenarios y la clasificación de la tesis se calculan según el modelo Stocks Report descrito en Cómo construye Stocks Report sus tesis. La detección de patrones de precio (tendencia, suelo y techo técnico) se realiza con el [Filtro Semántico de Riesgo Activo].

No es asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Track record del modelo analítico. Resultados pasados no garantizan resultados futuros.

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