Última actualización: 21 sep 2026Próxima revisión: 28 sep 2026MRL · España

Precio objetivo Merlin Properties SOCIMI, S.A. (MRL) · semana del 21 de septiembre 2026

Precio objetivo · semana del 21 de septiembre de 2026. Sabes en 10 segundos si tu tesis sigue viva, sin leer el informe entero.

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73
/ 100
Convicción media
Score Stocks Report · 6 dimensiones (fundamentos, crecimiento, rentabilidad, eficiencia, momentum, valoración). Eficiencia (87) es la dimensión más sólida; momentum (60), la más débil.
✓ Tesis Base · En seguimiento

Merlin, la mayor SOCIMI española, convierte su cartera en infraestructura digital (160 MW de centros de datos alquilados), pero la cotización no lo refleja. Tras ocho semanas de caídas, el precio queda por debajo del objetivo Base 6M del modelo.

Precio actual
€12,44
−5,18% esta semana
Recorrido al Base 6M
+10,93%
objetivo €13,80 · consenso €17,36 (+39,5%)
Desde el informe
−3,6%
660 días · publicado a €12,90
Decisión en 10 segundos Lectura ejecutiva · sin abrir el informe
Estado de la tesis
Base validada En seguimiento
Convicción
Media · score 73/100 · validación Fuerte
Qué ha cambiado esta semana
El precio cae −5,18% hasta €12,44, octava semana consecutiva de descensos, mientras el consenso de 21 analistas se mantiene en €17,36 sin revisiones a la baja. Tensiona
Catalizador principal
Los centros de datos ya suman 160 MW alquilados y explican cerca del 80% de la creación de valor del primer semestre de 2026, con un EBITDA del grupo +11,7%. Reforzado
Riesgo principal
El descuento sobre el valor de los activos se amplía: la acción cotiza cerca de un 22% por debajo del EPRA NTA de €15,99 por acción (junio 2026), con el régimen fiscal SOCIMI como riesgo regulatorio latente. Vigilar
Lectura Stocks Report
Caída ligada al sentimiento sectorial, no a un deterioro de las estimaciones. Hitos a vigilar: resultados de los nueve primeros meses de 2026 (otoño 2026) y si el precio se acerca al Pesimista 6M (€11,50).
Qué te habrías perdido esta semana sin seguimiento
Cuatro señales que cambian la lectura de tu tesis y que es fácil pasar por alto:
  • →Merlin encadena ocho semanas consecutivas de caídas: −5,18% esta semana y −18,9% desde los €15,34 de finales de julio.
  • →El consenso de 21 analistas se mantiene en €17,36: la distancia al precio actual (+39,5%) es la más amplia de toda la serie.
  • →El precio cotiza a solo −7,56% del escenario Pesimista 6M (€11,50) y un 10,93% por debajo del objetivo Base 6M.
  • →La acción se mueve cerca de un 22% por debajo del EPRA NTA (€15,99 por acción), pese a que el FFO del primer semestre creció un 8,0%.
Los tres escenarios del modelo desde el precio actual de €12,44
Dónde cotiza hoy Zona base · entre Pesimista y Base a 6 meses
€12,44
Pesimista €11,50 Base €13,80 Optimista €15,50
Pesimista
€11,50
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue se modificara de forma desfavorable el régimen fiscal SOCIMI, que los centros de datos de Madrid sufrieran retrasos de más de 12 meses por restricciones eléctricas o que los rendimientos inmobiliarios se ampliaran más de 50 pb.
−7,56% de recorrido
12 meses€10,00 · −19,61%
24 meses€8,50 · −31,67%
Base · más probable✓ validado
€13,80
objetivo a 6 meses
Por qué está pasandoMerlin ejecuta su plan con el negocio tradicional en ocupación del 96,9% y los centros de datos alquilándose antes de su entrega, mientras el régimen SOCIMI se mantiene sin cambios y el mercado solo reconoce parcialmente ese valor.
+10,93% de recorrido
12 meses€14,60 · +17,36%
24 meses€16,20 · +30,23%
Optimista
€15,50
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue los centros de datos se desarrollaran según el plan, que se mantuviera el régimen SOCIMI con tipos del BCE a la baja y que el mercado valorara la cartera por encima de su valor neto (1,10 veces), como infraestructura digital.
+24,60% de recorrido
12 meses€18,50 · +48,71%
24 meses€22,00 · +76,85%
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01 La tesis en 3 líneas

La mayor SOCIMI española se convierte en infraestructura digital, pero la bolsa sigue valorándola como una inmobiliaria convencional.

El negocio

Merlin gestiona una cartera de oficinas, logística, centros comerciales y centros de datos valorada en €13.508 millones (junio 2026). En el primer semestre de 2026 ingresó €308 millones, con una ocupación del 96,9%.

El catalizador

La división de centros de datos alcanza 160 MW alquilados y explica cerca del 80% de la creación de valor del semestre. El FFO sube un +8,0%, hasta €180 millones, y el endeudamiento (LTV) baja al 24,5%.

El riesgo

A €12,44, la acción cotiza cerca de un 22% por debajo del EPRA NTA (€15,99 por acción) y el descuento se amplía. El modelo asigna una probabilidad del 35% a un endurecimiento del régimen fiscal SOCIMI, con un impacto estimado del −8,5% en el FFO.

Fundamentos
80
Crecimiento
75
Rentabilidad
73
Eficiencia
87
Momentum
60
Valoración
80
Score Stocks Report · escala 0-100 · 6 dimensiones · cálculo en informe completo.
02 Seguimiento de la tesis · 3 horizontes
2.1 · Esta semana 15–21 sep 2026 · cierre semanal
  • 21 sep MRL cierra la semana en €12,44 (−5,18% frente a la semana anterior), octavo descenso semanal consecutivo. Recorrido del +10,93% al objetivo Base 6M (€13,80) y del −7,56% al Pesimista 6M (€11,50).Cierre de mercado · 21/09/2026. Tensiona tesis
  • 21 sep El consenso de 21 analistas mantiene el objetivo medio en €17,36 (mediana €17,80, rango €13,90–€20,85), prácticamente sin cambios desde mediados de agosto (€17,39). Recomendación consolidada de terceros: compra.Stocks Report · [Consenso Homologado de Mercado] · semana 21/09/2026. Neutro
  • jul Resultados del primer semestre de 2026: EBITDA de €229 millones (+11,7%), FFO de €180 millones (+8,0%), LTV del 24,5% y EPRA NTA de €15,99 por acción. La compañía eleva sus previsiones para 2026.MERLIN Properties · nota de prensa resultados 1S 2026. Contexto
Mini-trayecto · 4 semanas
Cierre semanal MRL (EUR) · cuatro últimas semanas.
Lectura semanal. La corrección la está marcando el precio, no las estimaciones: el consenso no se mueve y los resultados del semestre confirmaron la trayectoria operativa. Lo determinante en las próximas semanas será si el descuento sobre el valor de los activos sigue ampliándose y si el precio se acerca al escenario Pesimista 6M (€11,50).
2.2 · Último mes 17 ago – 21 sep 2026 · −13,67%

MRL se incorpora al ranking Promising de Stocks Report el 11 de agosto a €14,55. Desde entonces encadena descensos semanales sin interrupción: €14,41 el 17 de agosto, €13,51 el 31 de agosto (por debajo ya del objetivo Base 6M) y €12,44 esta semana, un −14,50% desde la incorporación.

El patrón de precio actual es de tendencia bajista. La última señal de suelo técnico es del 15 de junio (€15,24) y el modelo no ha emitido una nueva desde entonces.

Detección de patrones de precio · [Filtro Semántico de Riesgo Activo] sobre la serie semanal homologada del [Módulo Cuantitativo SR-v2].
Cierre semanal MRL + marcadores de incorporación al ranking, superación de objetivos y señales de suelo/techo técnico · 23 mar a 21 sep 2026.
2.3 · Desde la publicación del informe · proyección a 24 meses 30 nov 2024 – 30 nov 2026
Precio real MRL (EUR) desde la publicación del informe hasta hoy + los tres escenarios del modelo proyectados a 6, 12 y 24 meses desde la publicación: Pesimista (rojo) €11,50 / €10,00 / €8,50 · Base (bronce) €13,80 / €14,60 / €16,20 · Optimista (verde) €15,50 / €18,50 / €22,00. Consenso analistas (naranja): cada objetivo medio del [Consenso Homologado de Mercado] se sitúa a +12 meses de la fecha de su muestra (el consenso de mercado es a 12 meses por convención), recorrido €17,39 → €17,39 → €17,36 → €17,40 → €17,36 → €17,36 con 21 analistas a 21/09/2026.
Track record verificable

Lo que acabas de ver no es opinión. Es track record verificable.

Cada cifra del modelo está contrastada contra el precio real y el consenso de analistas. El ranking completo, las tesis y los escenarios — disponibles gratis al crear tu cuenta.

  • 6 meses contrastados
  • 90 empresas validadas
  • 4 cierres con beneficio · media +28,4% al cierre
  • Modelo transparente y replicable cada lunes
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Track record del modelo
+1,79%
Variación media del precio del modelo en las 90 empresas validadas desde la publicación inicial.
Periodo
23/03/2026 → 21/09/2026
6 meses · 90 empresas validadas
Diferencial vs IBEX 35 (+1,78% periodo) +0,02 pp
Diferencial vs S&P 500 (+2,82% periodo) -1,03 pp
03 Catalizadores y riesgos · estado actual

Catalizadores activos

Centros de datos · Plan MEGA
Reforzado
Esta semana
Sin novedades materiales. Referencia vigente: 160 MW alquilados, primera fase totalmente ocupada y la siguiente alquilada antes de su entrega.
Próximo hito
Resultados de los nueve primeros meses de 2026 (otoño 2026) · avance de la tercera fase del plan.
Balance y desapalancamiento
Activo · sin movimiento
Esta semana
Sin cambios. LTV del 24,5% a junio 2026 (28,9% a cierre de 2025) y liquidez disponible de €2.571 millones.
Próximo hito
Actualización de deuda y liquidez en los resultados de los nueve primeros meses de 2026.
Cierre del descuento sobre el valor de los activos
Aplazado
Esta semana
El descuento se amplía: €12,44 frente a un EPRA NTA de €15,99 por acción, pese a la revalorización comparable del +3,7% de la cartera en el semestre.
Próximo hito
Tasación de la cartera a cierre de 2026 · publicación con los resultados anuales.

Riesgos activos

Sentimiento sectorial y descuento en bolsa
Activo · vigilancia
Esta semana
Octava caída semanal consecutiva (−5,18%). Colonial, también en el sector, acumula −9,27% en ocho semanas.
Próximo hito
Umbral de alarma del informe: cotizar a 0,4 veces el valor contable.
Régimen fiscal SOCIMI
Latente · alta severidad
Esta semana
Sin cambios normativos verificados. El modelo estima una probabilidad del 35% de un endurecimiento con impacto del −8,5% en el FFO.
Próximo hito
Tramitación parlamentaria de cualquier reforma fiscal que afecte a las SOCIMI.
Capacidad eléctrica en Madrid
Latente
Esta semana
Sin novedades. El escenario Pesimista del modelo requiere retrasos de más de 12 meses en los centros de datos de Madrid.
Próximo hito
Calendario de conexión a red de las siguientes fases, en los resultados de los nueve primeros meses.
Tipos de interés y rendimientos inmobiliarios
Latente · sin nuevos eventos
Esta semana
Sin eventos materiales. Referencia del modelo: una ampliación de rendimientos de más de 50 pb activaría el escenario Pesimista.
Próximo hito
Próximas reuniones de política monetaria del BCE · otoño 2026.
04 Mercado y consenso

4.1 · Precio del modelo vs. consenso vs. precio actual

Escenario validado vigente del modelo Stocks Report: Base. Consenso: media de 21 analistas que cubren MRL.

Modelo SR · Optimista 12M
€18,50
Consenso analistas (media)
€17,36
Modelo SR · Base 12M
€14,60
Precio actual
€12,44
Modelo SR · Pesimista 12M
€10,00
Barras escaladas al rango €0–€22 (por encima del objetivo alto del consenso, €20,85). Escenarios del modelo SR extraídos del informe vigente.
El modelo Stocks Report mantiene un objetivo Base a 12 meses un 15,9% por debajo del consenso de 21 analistas: el modelo es más prudente que el mercado.

4.2 · Distribución del consenso de analistas

21 analistas · objetivo bajo €13,90 · mediana €17,80 · media €17,36 · alto €20,85 · precio actual €12,44 · recomendación consolidada de terceros: compra. Incluso el objetivo más bajo del consenso queda por encima del precio actual.

4.3 · Comparativa con otras inmobiliarias cotizadas españolas

Empresa Cap. mercado Score SR Validación tesis Precio actual Variación semanal Variación 8 sem.
Merlin Properties · MRL €7,17 B 73 Base · Fuerte €12,44 −5,18% −18,90%
Colonial · COL €3,6 B 76 Pesimista · Débil €5,09 +0,20% −9,27%
Neinor Homes · HOME €1,7 B 56 Pesimista · Pendiente €15,55 +2,37% −1,95%
Variación semanal: cierre 11 sep → cierre 18 sep. Variación 8 sem.: cierre 24 jul → cierre 18 sep. Cap. mercado, score y validación de tesis de Colonial y Neinor según sus informes (feb y abr 2026). Fuente: [Módulo Cuantitativo SR-v2] · capitalización, score, validación de tesis y serie de precios homologada.
Top 3 · cada lunes

Un podio para cada región y cada sector.

Doce Top 3 con las empresas de mejor recorrido al alza en su escenario validado, revisados cada lunes. Elige tu mercado o tu sector y ve directo a las tres que importan.

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12 Top 3 disponibles semana 18/06/2026
Por región e índice
★España / IBEX
★Europa
★USA
★Dividendos
Por sector
★Financiero y Seguros
★Consumo y Retail
★Industria y Materiales
★Energía
★Salud y Farmacéuticas
★Telecomunicaciones
★Tecnología e IA
★Inmobiliario e Infraestr.
05 Línea de convicción · histórico del modelo sobre MRL

Del máximo sobre el escenario optimista a ocho semanas de corrección, sin cambios en la tesis de fondo.

Hitos relevantes desde la publicación del informe hasta hoy. Cada hito enlaza al fundamento original en el informe completo.

30 nov 2024
Tesis publicada
Stocks Report publica el informe de Merlin Properties. Escenario validado: Base. Precio de referencia €12,90. Objetivos Base: €13,80 (6M) · €14,60 (12M) · €16,20 (24M).
23 mar 2026
Inicio del seguimiento semanal
Cotización a €13,53 · +4,9% desde el informe. Primer registro de la serie semanal homologada.
30 mar 2026
Objetivo Base 6M superado
El precio alcanza €13,93 y supera el objetivo Base a 6 meses (€13,80).
8 abr 2026
Tendencia alcista
Tendencia alcista confirmada en €14,87.
15 jun 2026
Señal de suelo técnico
Señal de suelo técnico confirmada en €15,24 tras un breve retroceso a €14,78.
29 jun 2026
Objetivo Optimista 6M superado
El precio marca €15,54, por encima del objetivo Optimista a 6 meses (€15,50) y máximo de la serie.
11 ago 2026
Incorporación al ranking Promising
MRL se incorpora al ranking a €14,55, con tesis Base validada como Fuerte.
31 ago 2026
Vuelta bajo el Base 6M
El precio cae a €13,51 y pierde de nuevo el objetivo Base a 6 meses. El consenso se mantiene en €17,36.
21 sep 2026
Ocho semanas de corrección
Cierre en €12,44 (−3,6% desde el informe y −18,9% desde finales de julio). Tesis Base validada como Fuerte; diferencial al consenso del +39,5%.
La tesis Base publicada en noviembre de 2024 llegó a superar los objetivos Base y Optimista a 6 meses entre marzo y junio de 2026. Desde entonces, el modelo ha registrado 5 hitos confirmatorios y 2 cuestionamientos: la vuelta por debajo del objetivo Base a finales de agosto y ocho semanas consecutivas de caídas. El ajuste llega por el precio y no por las estimaciones: el consenso de analistas sigue estable en €17,36.
·
El informe de origen

De dónde sale esta tesis

Este seguimiento parte del análisis completo de la compañía. Aquí tienes la ficha del informe con su scorecard y escenarios.

MRL

Merlin Properties SOCIMI, S.A.

Obj. 12M -16.6%

Merlin es el gigante inmobiliario español, pero se transforma en empresa de data centers. Mientras el mercado la ve como tradicional, su futuro es tecnológico. ¿Está toda la oportunidad en el precio?

Escenario base
73 /100
Overall Score
Fund. 80
Crec. 75
Rent. 73
Efic. 87
Mom. 60
Val. 80
Cumplimiento Upside Asimetría
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06 Datos y trazabilidad

Fuentes citadas en esta actualización

TierDocumentoFecha
Tier 1 MERLIN Properties · Resultados 1S 2026 · nota de prensa oficial (160 MW alquilados, EBITDA +11,7%) jul 2026
Tier 1 MERLIN Properties · Memoria Anual 2024 may 2025
Tier 1 MERLIN Properties · Relación con inversores · La acción vigente
Tier 1 CNMV · Información privilegiada y otra información relevante de MERLIN Properties archivo histórico
Tier 1 BME Exchange · cotización de MERLIN Properties (ES0105025003) cierre 18 sep 2026
Tier 2 Bolsamanía · Merlin gana 579 millones a junio (+13%) y eleva previsiones gracias a los centros de datos jul 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de precios MRL · [Módulo Cuantitativo SR-v2] 23 mar – 21 sep 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de consenso MRL · [Consenso Homologado de Mercado] · 6 registros 17 ago – 21 sep 2026
Tier 2 Stocks Report · ranking semanal Promising · [Módulo Cuantitativo SR-v2] 11 ago – 21 sep 2026
Tier 2 Yahoo Finance · cotización semanal MRL.MC · EUR cierre 18 sep 2026
Tier 2 Stocks Report · metodología de scoring, escenarios y clasificación de tesis vigente

Metodología. Score, escenarios y clasificación de tesis se calculan según el modelo Stocks Report descrito en Cómo construye Stocks Report sus tesis. La detección de patrones de precio (tendencia, suelo y techo técnico) se realiza con el [Filtro Semántico de Riesgo Activo]. Las cifras fundamentales de la compañía proceden de sus publicaciones oficiales del primer semestre de 2026; probabilidades e impactos de riesgo son estimaciones del modelo.

No es asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Track record del modelo analítico. Resultados pasados no garantizan resultados futuros.

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