Última actualización: 5 oct 2026Próxima revisión: 12 oct 2026MRL · Inmobiliario e Infraestructuras

Precio objetivo Merlin Properties SOCIMI, S.A. (MRL) · semana del 5 de octubre 2026

Precio objetivo · semana del 5 de octubre de 2026. Sabes en 10 segundos si tu tesis sigue viva, sin leer el informe entero.

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73
/ 100
Convicción media
Score Stocks Report · 6 dimensiones (fundamentos, crecimiento, rentabilidad, eficiencia, momentum, valoración). Eficiencia (87) y fundamentos (80) sostienen la nota; momentum (60) es la dimensión más débil.
↓ Tesis Pesimista · Validándose

Merlin, la mayor SOCIMI española, avanza en su giro hacia los centros de datos con 160 MW ya alquilados, pero la regulación del acceso a la red eléctrica pesa más que su ejecución. El precio valida el escenario pesimista del modelo.

Precio actual
€12,11
−1,22% esta semana
Caída desde el informe
−6,1%
674 días · publicado a €12,90
Recorrido al consenso
+42,44%
objetivo medio €17,25 · 21 analistas
Decisión en 10 segundos Lectura ejecutiva · sin abrir el informe
Estado de la tesis
Pesimista validada Validándose
Convicción
Media · score 73/100 · validación Fuerte
Qué ha cambiado esta semana
El precio cede un −1,22% hasta €12,11, su décima semana consecutiva a la baja, y queda a solo un −5,04% del objetivo pesimista a 6 meses. El consenso no se mueve (€17,25). Confirma
Catalizador principal
La división de centros de datos suma 160 MW alquilados o prealquilados y la compañía elevó su previsión de FFO 2026 a €340 millones (unos €0,55 por acción). Activo
Riesgo principal
El Real Decreto de centros de datos exigiría respaldar el 80% del consumo horario con renovables nuevas; el Gobierno reitera que prevé aprobarlo en octubre. Vigilar
Lectura Stocks Report
Caída sin recorte equivalente de estimaciones: pesa el sentimiento regulatorio, no la operativa. Hitos a vigilar: texto final del Real Decreto (octubre) y resultados de los nueve primeros meses de 2026.
Qué te habrías perdido esta semana sin seguimiento
Cuatro señales que cambian la lectura de tu tesis y que es fácil pasar por alto:
  • →Merlin encadena su décima semana consecutiva a la baja y acumula un −19,6% desde los €15,06 de comienzos de agosto.
  • →El precio (€12,11) cotiza un 10,96% por debajo del objetivo más bajo de los 21 analistas que la cubren (€13,60).
  • →El Gobierno mantiene su intención de aprobar el Real Decreto de centros de datos este mes de octubre, mientras la patronal SpainDC alerta de unos €9.000 millones de inversión en riesgo.
  • →El precio está a solo un −5,04% del objetivo Pesimista a 6 meses (€11,50): la tesis pesimista se acerca a su primer objetivo.
Los tres escenarios del modelo desde el precio actual de €12,11
Dónde cotiza hoy Zona base · entre Pesimista y Base a 6 meses
€12,11
Pesimista €11,50 Base €13,80 Optimista €15,50
Pesimista✓ validado
€11,50
objetivo a 6 meses
Por qué está pasandoEl riesgo regulatorio sobre los centros de datos comprime el múltiplo: el mercado amplía el descuento sobre el valor de los activos aunque la operativa sigue mejorando.
−5,04% de recorrido
12 meses€10,00 · −17,42%
24 meses€8,50 · −29,81%
Base · más probable
€13,80
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue el riesgo regulatorio se disipara sin cambios materiales, los centros de datos avanzaran con retrasos moderados y el negocio tradicional mantuviera un crecimiento orgánico del 3-4%.
+13,96% de recorrido
12 meses€14,60 · +20,56%
24 meses€16,20 · +33,77%
Optimista
€15,50
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue los centros de datos se entregaran en plazo, se mantuviera el régimen fiscal SOCIMI y el mercado aplicara múltiplos de infraestructura digital a esa división.
+27,99% de recorrido
12 meses€18,50 · +52,77%
24 meses€22,00 · +81,67%
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01 La tesis en 3 líneas

Una SOCIMI que se reinventa como infraestructura digital, frenada por la regulación de la red eléctrica que necesita para completarla.

El negocio

Merlin es la mayor SOCIMI española, con oficinas, centros comerciales, logística y centros de datos valorados en €12.630 millones a cierre de 2025. En el primer semestre de 2026 ingresó €308 millones (+11,7%) con un endeudamiento del 24,5% sobre el valor de los activos.

El catalizador

Los centros de datos ya suman 160 MW alquilados o prealquilados: la Fase I (64 MW) está completa y la Fase II (254 MW) supera sus objetivos de comercialización. La compañía elevó su previsión de FFO 2026 a €340 millones.

El riesgo

El proyecto de Real Decreto obliga a respaldar el 80% del consumo horario de los centros de datos con renovables nuevas. Desde comienzos de agosto la acción cede un 19,6% en diez semanas consecutivas de caída.

Fundamentos
80
Crecimiento
75
Rentabilidad
73
Eficiencia
87
Momentum
60
Valoración
80
Score Stocks Report · escala 0-100 · 6 dimensiones · cálculo en informe completo.
02 Seguimiento de la tesis · 3 horizontes
2.1 · Esta semana 29 septiembre – 5 octubre 2026 · cierre semanal
  • 5 oct MRL cierra la semana en €12,11 (−1,22% frente a la semana anterior), décimo cierre semanal consecutivo a la baja. Recorrido del −5,04% al objetivo pesimista 6M (€11,50) y del +13,96% al objetivo base 6M (€13,80). En la misma semana el IBEX 35 cede un 3,12%: diferencial semanal de +1,90 pp vs IBEX.Cierre de mercado · 05/10/2026. Confirma tesis
  • 5 oct El consenso de 21 analistas mantiene su objetivo medio en €17,25, con mediana en €17,50 y rango de €13,60 a €20,85. El consenso de terceros sigue en nivel «compra».Stocks Report · [Consenso Homologado de Mercado] · semana 05/10/2026. Neutro
  • 5 oct El Gobierno reitera que prevé aprobar en octubre el Real Decreto de centros de datos, con la exigencia de respaldar el 80% del consumo horario con renovables nuevas. La patronal SpainDC cifra en unos €9.000 millones la inversión en riesgo; Banco Sabadell ve difícil cumplir ese calendario.Idealista News · 05/10/2026 · Aragón Digital · 22/09/2026. Nuevo dato
Mini-trayecto · 4 semanas
Cierre semanal MRL (EUR) · cuatro últimas semanas.
Lectura semanal. La tesis pesimista sigue ganando terreno por la persistencia de la caída, no por un deterioro operativo: el consenso no recorta y la previsión de FFO se elevó en julio. El ritmo de descenso se modera y esta semana la acción cae menos que el IBEX. Lo determinante será la redacción final del Real Decreto.
2.2 · Último mes 7 sep – 5 oct 2026 · −8,67%

MRL pasa de €13,26 el 7 de septiembre a €12,11 el 5 de octubre. La semana más dura fue la del 21 de septiembre (−5,2%, de €13,12 a €12,44); desde entonces las caídas semanales se han moderado al −1,45% y −1,22%. Desde la incorporación al ranking semanal el 11 de agosto a €14,55, el precio cede un 16,77%.

El patrón de precio confirma tendencia bajista. El modelo no ha emitido ninguna señal de suelo técnico desde el máximo de junio.

Detección de patrones de precio · [Filtro Semántico de Riesgo Activo] sobre la serie semanal homologada del [Módulo Cuantitativo SR-v2].
Cierre semanal MRL + marcadores de incorporación al ranking y señales de suelo/techo técnico · 23 mar a 5 oct 2026.
2.3 · Desde la publicación del informe · proyección a 24 meses 30 nov 2024 – 30 nov 2026
Precio real MRL (EUR) desde la publicación del informe hasta hoy + los tres escenarios del modelo proyectados a 6, 12 y 24 meses desde la publicación: Pesimista (rojo) €11,50 / €10,00 / €8,50 · Base (bronce) €13,80 / €14,60 / €16,20 · Optimista (verde) €15,50 / €18,50 / €22,00. Consenso analistas (naranja): cada objetivo medio del [Consenso Homologado de Mercado] se sitúa a +12 meses de la fecha de su muestra (el consenso de mercado es a 12 meses por convención), recorrido €17,36 → €17,40 → €17,36 → €17,36 → €17,25 → €17,25 con 21 analistas a 05/10/2026.
Track record verificable

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  • 6 meses contrastados
  • 89 empresas validadas
  • 4 cierres con beneficio · media +28,4% al cierre
  • Modelo transparente y replicable cada lunes
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Track record del modelo
+1,72%
Variación media del precio del modelo en las 89 empresas validadas desde la publicación inicial.
Periodo
23/03/2026 → 28/09/2026
6 meses · 89 empresas validadas
Diferencial vs IBEX 35 (+2,27% periodo) -0,56 pp
Diferencial vs S&P 500 (+3,46% periodo) -1,74 pp
03 Catalizadores y riesgos · estado actual

Catalizadores activos

Centros de datos · Fase I (64 MW)
Activo · sin movimiento
Esta semana
Sin novedades materiales. La Fase I sigue totalmente equipada y alquilada según los últimos resultados publicados.
Próximo hito
Actualización operativa en los resultados de los nueve primeros meses de 2026.
Comercialización de la Fase II (254 MW)
Activo
Esta semana
La compañía mantiene que sus proyectos ya cumplen los requisitos del proyecto de Real Decreto. El total alquilado o prealquilado sigue en 160 MW.
Próximo hito
Actualización de MW alquilados en los resultados de los nueve primeros meses de 2026.
Balance desapalancado · LTV 24,5%
Activo · sin movimiento
Esta semana
Sin cambios. El endeudamiento bajó del 28,9% al 24,5% en el primer semestre, con la previsión de FFO 2026 elevada a €340 millones.
Próximo hito
Ratio de endeudamiento a 30 de septiembre en la próxima publicación de resultados.
Brecha frente al valor de activos
Activo · ampliándose
Esta semana
A €12,11, el precio queda un 24,3% por debajo del valor neto tangible EPRA de €15,99 por acción publicado a 30 de junio de 2026.
Próximo hito
Revalorización de la cartera en las tasaciones de cierre de 2026.

Riesgos activos

Real Decreto de centros de datos
Latente · alta severidad
Esta semana
El Gobierno reitera su intención de aprobarlo en octubre; SpainDC alerta de unos €9.000 millones de inversión en riesgo y Banco Sabadell ve difícil cumplir el calendario.
Próximo hito
Aprobación en Consejo de Ministros prevista en octubre de 2026 · umbral de alerta: que la exigencia del 80% de cobertura renovable horaria se mantenga sin cambios.
Ciclo inmobiliario y presión de tipos
Latente · vigilancia activa
Esta semana
La presión es sectorial: Colonial cede un 3,39% y Vonovia un 2,04% en la semana; en 8 semanas, −13,08% y −20,10%.
Próximo hito
Próximas reuniones de política monetaria del BCE · cuarto trimestre de 2026.
Reforma del régimen fiscal SOCIMI
Latente
Esta semana
No hay novedades verificadas. El modelo estima una probabilidad del 35% de un cambio fiscal material.
Próximo hito
Tramitación presupuestaria y fiscal de 2027 · otoño de 2026.
Restricción eléctrica en Madrid
Latente · vigilancia activa
Esta semana
Sin retrasos adicionales comunicados en la conexión de los proyectos madrileños.
Próximo hito
Conexión de Getafe en el cuarto trimestre de 2026 · alerta si el retraso supera 12 meses.
04 Mercado y consenso

4.1 · Precio modelo vs consenso vs precio actual

Escenario validado vigente del modelo Stocks Report: Pesimista. Consenso: media de 21 analistas que cubren MRL.

Modelo SR · Optimista 12M
€18,50
Consenso analistas (media)
€17,25
Modelo SR · Base 12M
€14,60
Precio actual
€12,11
Modelo SR · Pesimista 12M (validado)
€10,00
Barras escaladas al rango €0–€20,85 (objetivo más alto del consenso). Escenarios del modelo SR extraídos del informe vigente.
El escenario validado del modelo (Pesimista a 12 meses, €10,00) se sitúa un 42,0% por debajo del consenso de 21 analistas. El precio actual cotiza un 10,96% por debajo del objetivo más bajo del mercado.

4.2 · Distribución del consenso de analistas

21 analistas · objetivo bajo €13,60 · mediana €17,50 · medio €17,25 · alto €20,85 · precio actual €12,11 · consenso de terceros en nivel «compra».

4.3 · Comparativa con peers inmobiliarios cotizados

Empresa Cap. mercado Score SR Validación tesis Precio actual Variación semanal Variación 8 sem.
Merlin Properties · MRL €7,17 B 73 Pesimista · Fuerte €12,11 −1,22% −16,77%
Inmobiliaria Colonial · COL €3,6 B 76 Pesimista · Débil €4,85 −3,39% −13,08%
Vonovia · VNA €20,2 B 68 Pesimista · Pendiente €16,82 −2,04% −20,10%
Variación semanal: cierre 28 sep → cierre 5 oct. Variación 8 sem.: cierre 10 ago → cierre 5 oct. Cap. mercado en EUR del informe de cada empresa. Fuente: [Módulo Cuantitativo SR-v2] · capitalización, score, validación de tesis y serie de precios homologada.
Top 3 · cada lunes

Un podio para cada región y cada sector.

Doce Top 3 con las empresas de mejor recorrido al alza en su escenario validado, revisados cada lunes. Elige tu mercado o tu sector y ve directo a las tres que importan.

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12 Top 3 disponibles semana 18/06/2026
Por región e índice
★España / IBEX
★Europa
★USA
★Dividendos
Por sector
★Financiero y Seguros
★Consumo y Retail
★Industria y Materiales
★Energía
★Salud y Farmacéuticas
★Telecomunicaciones
★Tecnología e IA
★Inmobiliario e Infraestr.
05 Línea de convicción · histórico del modelo sobre MRL

De superar el objetivo optimista en junio a rozar el objetivo pesimista en octubre.

Hitos relevantes desde la publicación del informe hasta hoy. Cada hito enlaza al fundamento original en el informe completo.

30 nov 2024
Tesis publicada
Stocks Report publica el informe de Merlin Properties. Precio de referencia €12,90. Objetivos Base: €13,80 (6M) · €14,60 (12M) · €16,20 (24M).
23 mar 2026
Inicio del seguimiento semanal
Primer cierre de la serie homologada: €13,53, un 4,9% por encima del precio del informe.
30 mar 2026
Objetivo Base 6M alcanzado
El precio supera los €13,80 del escenario base a 6 meses y cierra en €13,93.
8 abr 2026
Tendencia alcista
Cierre en €14,87. El modelo confirma tendencia alcista.
15 jun 2026
Señal de suelo técnico
Suelo técnico confirmado en €15,24 tras la consolidación de mayo y junio.
29 jun 2026
Objetivo Optimista 6M superado
Cierre en €15,54, por encima de los €15,50 del escenario optimista y máximo de la serie.
27 jul 2026
Último máximo relativo
Cierre en €15,34. Desde la semana siguiente empieza la secuencia de caídas consecutivas.
11 ago 2026
Incorporación al ranking
Merlin se incorpora al ranking semanal de Stocks Report a €14,55.
mediados ago 2026
Consenso más prudente
El consenso rebaja un escalón su recomendación media desde el nivel más alto; el objetivo medio apenas varía.
8 sep 2026
Riesgo regulatorio
El proyecto de Real Decreto de centros de datos acelera la caída; la acción cierra la semana en €13,12.
28 sep 2026
Pesimista validada · Fuerte
Cierre en €12,26 tras nueve descensos semanales consecutivos. El modelo valida el escenario pesimista con fuerza.
5 oct 2026
Cerca del objetivo Pesimista
Cierre en €12,11, décima semana a la baja, a −5,04% del objetivo pesimista 6M (€11,50). La caída semanal se modera y es menor que la del IBEX 35.
La tesis publicada a €12,90 llegó a superar el objetivo Optimista a 6 meses en junio de 2026. Diez semanas de caídas y el riesgo regulatorio de los centros de datos sostienen la validación del escenario Pesimista con fuerza. El consenso, sin cambios en €17,25, queda un 42,44% por encima del precio: la distancia entre la lectura de los analistas y la del mercado sigue ampliándose.
·
El informe de origen

De dónde sale esta tesis

Este seguimiento parte del análisis completo de la compañía. Aquí tienes la ficha del informe con su scorecard y escenarios.

MRL

Merlin Properties SOCIMI, S.A.

Obj. 12M -17.4%

Merlin es el gigante inmobiliario español, pero se transforma en empresa de data centers. Mientras el mercado la ve como tradicional, su futuro es tecnológico. ¿Está toda la oportunidad en el precio?

Escenario base
73 /100
Overall Score
Fund. 80
Crec. 75
Rent. 73
Efic. 87
Mom. 60
Val. 80
Cumplimiento Upside Asimetría
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06 Datos y trazabilidad

Fuentes citadas en esta actualización

TierDocumentoFecha
Tier 1 Merlin Properties · Resultados 1S 2026 · ingresos y EBITDA +11,7%, 160 MW alquilados, FFO 2026 previsto en €340 millones 28 jul 2026
Tier 1 Merlin Properties · Results Report FY25 · relaciones con inversores feb 2026
Tier 1 Merlin Properties · Memoria Anual 2025 abr 2026
Tier 1 CNMV · Información privilegiada y otra información relevante de Merlin Properties archivo histórico
Tier 2 Idealista News · El Gobierno prevé aprobar este mes el decreto para regular los centros de datos 5 oct 2026
Tier 2 Aragón Digital · Sabadell ve difícil que el Gobierno apruebe el Real Decreto de centros de datos en octubre 22 sep 2026
Tier 2 Renta 4 · Merlin Properties · calendario de aprobación del Real Decreto de centros de datos sep 2026
Tier 2 EjePrime · Merlin asegura que el nuevo decreto de centros de datos no afectará a sus proyectos sep 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de precios MRL · [Módulo Cuantitativo SR-v2] 23 mar – 5 oct 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de consenso MRL · [Consenso Homologado de Mercado] · 6 registros 31 ago – 5 oct 2026
Tier 2 Yahoo Finance · cotización semanal MRL.MC · EUR cierre 5 oct 2026
Tier 2 Stocks Report · metodología de scoring, escenarios y clasificación de tesis vigente

Metodología. Score, escenarios y clasificación de tesis se calculan según el modelo Stocks Report descrito en Cómo construye Stocks Report sus tesis. La detección de patrones de precio (tendencia, suelo y techo técnico) se realiza con el [Filtro Semántico de Riesgo Activo].

No es asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Track record del modelo analítico. Resultados pasados no garantizan resultados futuros.

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