Última actualización: 26 oct 2026Próxima revisión: 2 nov 2026MRL · Inmobiliario e Infraestructuras

Precio objetivo Merlin Properties SOCIMI, S.A. (MRL) · semana del 26 de octubre 2026

Precio objetivo · semana del 26 de octubre de 2026. Sabes en 10 segundos si tu tesis sigue viva, sin leer el informe entero.

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73
/ 100
Convicción alta
Score Stocks Report · 6 dimensiones (fundamentos, crecimiento, rentabilidad, eficiencia, momentum, valoración). Sector inmobiliario e infraestructuras · SOCIMI cotizada en el IBEX 35.
▼ Tesis Pesimista · Validándose

Merlin multiplica sus ingresos de centros de datos (de €13,5 M a €46,4 M en un año), pero la bolsa amplía el descuento sobre sus activos. El precio ya cotiza por debajo del objetivo pesimista a 6 meses del modelo.

Precio actual
€11,25
−3,52% esta semana
Caída desde el informe
−12,8%
695 días · publicado a €12,90
Recorrido al consenso
+53,2%
objetivo medio €17,24 · 21 analistas
Decisión en 10 segundos Lectura ejecutiva · sin abrir el informe
Estado de la tesis
Pesimista validada Validándose
Convicción
Alta · score 73/100 · validación Fuerte
Qué ha cambiado esta semana
El precio cede un −3,52% hasta €11,25 y cierra por primera vez por debajo del objetivo pesimista a 6 meses (€11,50). El consenso no se mueve: €17,24. Confirma
Catalizador principal
Los centros de datos generaron €46,4 M de ingresos en el primer semestre de 2026 (frente a €13,5 M un año antes) y la compañía elevó su previsión de beneficio operativo a €340 M para 2026. Activo
Riesgo principal
Compresión de múltiplos: a €11,25 el descuento frente a la tasación de €14,32 por acción citada en el informe llega al 21,4%, con los tipos de interés europeos al alza. Vigilar
Lectura Stocks Report
Tesis Pesimista en validación. Próximos hitos a vigilar: reunión del BCE del 29 de octubre y resultados de nueve meses de 2026 (previstos para mediados de noviembre).
Qué te habrías perdido esta semana sin seguimiento
Cuatro señales que cambian la lectura de tu tesis y que es fácil pasar por alto:
  • →Merlin cierra en €11,25, por primera vez por debajo del objetivo pesimista a 6 meses (€11,50) del modelo.
  • →Suma trece cierres semanales consecutivos a la baja: −22,7% desde su entrada en el ranking en agosto (€14,55) y −27,6% desde el máximo de junio (€15,54).
  • →El consenso de 21 analistas sigue en €17,24 y Jefferies mantiene su objetivo de €16: el recorrido al consenso sube al +53,2% solo porque baja el precio.
  • →El precio cotiza un 17,3% por debajo del objetivo más bajo del consenso (€13,60) y un 21,4% por debajo de la tasación de €14,32 por acción citada en el informe.
Los tres escenarios del modelo desde el precio actual de €11,25
Dónde cotiza hoy Por debajo del escenario pesimista a 6 meses
€11,25
Pesimista €11,50 Base €13,80 Optimista €15,50
Pesimista✓ validado
€11,50
objetivo a 6 meses
Por qué está pasandoEl mercado comprime el múltiplo de Merlin por la subida de tipos en Europa y la incertidumbre regulatoria sobre los centros de datos. Lleva trece semanas de caídas y el descuento sobre la tasación ya alcanza el 21,4%.
+2,22% de recorrido
12 meses€10,00 · −11,11%
24 meses€8,50 · −24,44%
Base · más probable
€13,80
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue Merlin ejecutara su plan con retrasos moderados en centros de datos, que el negocio tradicional mantuviera un crecimiento orgánico del 3-4% y que el riesgo regulatorio de las SOCIMI se disipara sin cambios materiales.
+22,67% de recorrido
12 meses€14,60 · +29,78%
24 meses€16,20 · +44,00%
Optimista
€15,50
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue los centros de datos se entregaran en plazo y dentro del presupuesto, que se mantuviera el régimen fiscal SOCIMI, que los tipos de interés volvieran a bajar y que el mercado aplicara al segmento múltiplos de infraestructura digital.
+37,78% de recorrido
12 meses€18,50 · +64,44%
24 meses€22,00 · +95,56%
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01 La tesis en 3 líneas

Una SOCIMI que se transforma en infraestructura digital mientras la bolsa la cotiza ya por debajo del suelo pesimista del modelo.

El negocio

Merlin Properties es una SOCIMI con cartera de oficinas, centros comerciales, logística y centros de datos, con un valor bruto de activos de €11.540 millones al cierre de 2024. En el primer semestre de 2026 su beneficio operativo recurrente alcanzó €180 millones (+8,0%).

El catalizador

Los ingresos de centros de datos pasaron de €13,5 M a €46,4 M en un año, y la compañía eleva su previsión de beneficio operativo para 2026 a €340 millones. El modelo estima que el segmento podría alcanzar €313 millones de ingresos en 2030.

El riesgo

El descuento frente a la tasación de €14,32 por acción citada en el informe alcanza ya el 21,4%, presionado por los tipos de interés en Europa. A ello se suma el precedente del régimen fiscal SOCIMI: su posible supresión hizo caer a Merlin un 7,30% en una sola sesión en noviembre de 2024.

Fundamentos
80
Crecimiento
75
Rentabilidad
73
Eficiencia
87
Momentum
60
Valoración
80
Score Stocks Report · escala 0-100 · 6 dimensiones · cálculo en informe completo.
02 Seguimiento de la tesis · 3 horizontes
2.1 · Esta semana 19–26 octubre 2026 · cierre semanal
  • 26 oct MRL cierra la semana en €11,25 (−3,52% frente a la semana anterior) y queda por primera vez por debajo del objetivo pesimista a 6 meses (€11,50). Recorrido del +22,67% hasta el objetivo base (€13,80).Cierre de mercado · 26/10/2026. Confirma tesis
  • 26 oct El consenso de 21 analistas mantiene el objetivo medio en €17,24 (mediana €17,50). Jefferies mantiene su objetivo de €16 pese a la caída. Recomendación consolidada del consenso: compra.Stocks Report · [Consenso Homologado de Mercado] · semana 26/10/2026 · Benzinga España, 25/10/2026. Neutro
  • 26 oct El precio encadena trece cierres semanales consecutivos a la baja y cede un −27,6% desde el máximo de la serie (€15,54, 29 de junio). Ya cotiza un 17,3% por debajo del objetivo más bajo del consenso (€13,60).Stocks Report · [Módulo Cuantitativo SR-v2] · semana 26/10/2026. Confirma tesis
Mini-trayecto · 4 semanas
Cierre semanal MRL (EUR) · cuatro últimas semanas.
Lectura semanal. El precio rompe el suelo del escenario pesimista a 6 meses mientras el consenso sigue inmóvil en €17,24: la brecha del +53,2% es la mayor de la serie de seguimiento. Como los analistas no han revisado sus objetivos, la caída se explica más por los tipos de interés y el sentimiento del sector que por un deterioro de los fundamentales. Lo determinante será la reunión del BCE del 29 de octubre y los resultados de nueve meses.
2.2 · Último mes 28 sep – 26 oct 2026 · −8,24%

MRL pasa de €12,26 el 28 de septiembre a €11,25 el 26 de octubre, un −8,24% en cuatro semanas. El descenso es continuo, sin un solo rebote semanal, y se acelera en las dos últimas semanas (−2,75% y −3,52%), hasta perder el objetivo pesimista a 6 meses del modelo.

El patrón de precio actual confirma tendencia bajista · el modelo no ha detectado señal de suelo técnico.

Detección de patrones de precio · [Filtro Semántico de Riesgo Activo] sobre la serie semanal homologada del [Módulo Cuantitativo SR-v2].
Cierre semanal MRL + marcadores de entrada en ranking y señales técnicas · 23 mar a 26 oct 2026.
2.3 · Desde la publicación del informe · proyección a 24 meses 30 nov 2024 – 30 nov 2026
Precio real MRL (EUR) desde la publicación del informe hasta hoy + los tres escenarios del modelo proyectados a 6, 12 y 24 meses desde la publicación: Pesimista (rojo) €11,50 / €10,00 / €8,50 · Base (bronce) €13,80 / €14,60 / €16,20 · Optimista (verde) €15,50 / €18,50 / €22,00. Consenso analistas (naranja): cada objetivo medio del [Consenso Homologado de Mercado] se sitúa a +12 meses de la fecha de su muestra (el consenso de mercado es a 12 meses por convención), recorrido €17,36 → €17,25 → €17,24 con 21 analistas a 26/10/2026.
Track record verificable

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  • 6 meses contrastados
  • 97 empresas validadas
  • 4 cierres con beneficio · media +28,4% al cierre
  • Modelo transparente y replicable cada lunes
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Track record del modelo
+3,68%
Variación media del precio del modelo en las 97 empresas validadas desde la publicación inicial.
Periodo
23/03/2026 → 07/09/2026
6 meses · 97 empresas validadas
Diferencial vs IBEX 35 (+3,63% periodo) +0,05 pp
Diferencial vs S&P 500 (+3,59% periodo) +0,09 pp
03 Catalizadores y riesgos · estado actual

Catalizadores activos

Centros de datos · nuevo motor de ingresos
Activo · sin movimiento
Esta semana
Sin datos operativos nuevos. Último dato: ingresos del segmento de €46,4 M en el primer semestre de 2026, frente a €13,5 M un año antes, y 160 MW alquilados o prealquilados.
Próximo hito
Resultados 9M26 · publicación prevista para mediados de noviembre de 2026.
Previsión de beneficio operativo al alza
Activo · sin movimiento
Esta semana
Sin cambios. La guía de €340 M para 2026, elevada en julio desde €327 M, sigue vigente.
Próximo hito
Confirmación o revisión de la guía anual en los resultados 9M26.
Desapalancamiento del balance
Activo
Esta semana
Sin novedades. El endeudamiento sobre activos (LTV) bajó al 24,5% en junio de 2026, desde el 28,9% de cierre de 2025, tras la ampliación de capital de marzo.
Próximo hito
Actualización de deuda y tasación de activos en los resultados anuales 2026.

Riesgos activos

Compresión de múltiplos · descuento sobre tasación
Materializado · alta severidad
Esta semana
El descuento frente a la tasación de €14,32 por acción citada en el informe se amplía al 21,4%, con el precio en €11,25 (18,6% la semana anterior).
Próximo hito
Nueva tasación de la cartera en los resultados anuales 2026. Umbral del modelo superado: el precio cotiza por debajo del objetivo pesimista a 6 meses (€11,50).
Ciclo inmobiliario y tipos de interés
Materializándose
Esta semana
El sector sigue presionado por la subida de tipos en Europa y por la mayor rentabilidad de los bonos, que eleva la exigida a las SOCIMI.
Próximo hito
Reunión de política monetaria del BCE del 29 de octubre de 2026. Umbral del modelo: rentabilidades exigidas a los activos más de 50 puntos básicos por encima de las actuales.
Real decreto de centros de datos
Latente · vigilancia activa
Esta semana
No hay novedades confirmadas en las fuentes revisadas. El borrador exigiría compensar al menos el 80% del consumo con nueva energía renovable.
Próximo hito
Aprobación pendiente; Renta 4 no descarta un retraso hasta finales de 2026 o principios de 2027. El escenario pesimista ya contempla retrasos superiores a 12 meses.
Régimen fiscal SOCIMI
Latente
Esta semana
Sin cambios normativos confirmados en las fuentes revisadas. Precedente: caída del 7,30% en la sesión del 12 de noviembre de 2024 tras la propuesta de supresión.
Próximo hito
Tramitación de los Presupuestos Generales del Estado y cualquier reforma fiscal que afecte a las SOCIMI.
04 Mercado y consenso

4.1 · Precio modelo vs consenso vs precio actual

Modelo Stocks Report en escenario validado vigente: Pesimista. Consenso: media de 21 analistas que cubren MRL.

Modelo SR · Optimista 12M
€18,50
Consenso analistas (media)
€17,24
Modelo SR · Base 12M
€14,60
Precio actual
€11,25
Modelo SR · Pesimista 12M
€10,00
Barras escaladas al rango €0–€21 (objetivo alto del consenso €20,85). Modelo SR · escenarios extraídos del informe vigente.
El escenario validado del modelo (Pesimista, €10,00 a 12 meses) se sitúa un 42,0% por debajo del consenso de 21 analistas, que no ha tocado sus objetivos pese a trece semanas de caídas.

4.2 · Distribución del consenso de analistas

21 analistas · objetivo bajo €13,60 · mediana €17,50 · medio €17,24 · alto €20,85 · precio actual €11,25, un 17,3% por debajo del objetivo más bajo · recomendación consolidada del consenso: compra.

4.3 · Comparativa con peers inmobiliarios cotizados en España

Empresa Cap. mercado Score SR Validación tesis Precio actual Variación semanal Variación 8 sem.
Merlin Properties · MRL €7.170 M 73 Pesimista · Fuerte €11,25 −3,52% −16,73%
Colonial · COL €3.600 M 76 Pesimista · Fuerte €5,04 +4,35% −7,86%
Neinor Homes · HOME €1.700 M 56 Base · Fuerte €16,80 +0,12% +5,79%
Variación semanal: MRL y HOME cierre 19 oct → cierre 26 oct; COL cierre 12 oct → cierre 19 oct (último registro disponible). Variación 8 sem.: MRL y HOME desde cierre 31 ago; COL desde cierre 24 ago. Cap. mercado en EUR según el informe de cada empresa. Fuente: [Módulo Cuantitativo SR-v2] · capitalización, score, validación de tesis y serie de precios homologada.
Top 3 · cada lunes

Un podio para cada región y cada sector.

Doce Top 3 con las empresas de mejor recorrido al alza en su escenario validado, revisados cada lunes. Elige tu mercado o tu sector y ve directo a las tres que importan.

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12 Top 3 disponibles semana 18/06/2026
Por región e índice
★España / IBEX
★Europa
★USA
★Dividendos
Por sector
★Financiero y Seguros
★Consumo y Retail
★Industria y Materiales
★Energía
★Salud y Farmacéuticas
★Telecomunicaciones
★Tecnología e IA
★Inmobiliario e Infraestr.
05 Línea de convicción · histórico del modelo sobre MRL

De superar el objetivo optimista en junio a perforar el suelo del escenario pesimista en octubre.

Hitos relevantes desde la publicación del informe hasta hoy. Cada hito enlaza al fundamento original en el informe completo.

30 nov 2024
Tesis publicada
Stocks Report publica el informe de Merlin Properties con precio de referencia €12,90. Objetivos Base: €13,80 (6M) · €14,60 (12M) · €16,20 (24M).
23 mar 2026
Inicio del seguimiento semanal
Cotización a €13,53 · +4,9% desde el informe.
30 mar 2026
Supera Base 6M
El precio cierra en €13,93, por encima del objetivo Base a 6 meses (€13,80).
8 abr 2026
Tendencia alcista
Cierre en €14,87. El modelo confirma tendencia alcista.
15 jun 2026
Señal de suelo técnico
Señal de suelo técnico en €15,24 tras un retroceso hasta €14,58 a mediados de mayo.
29 jun 2026
Supera Optimista 6M
Máximo de la serie en €15,54, por encima del objetivo Optimista a 6 meses (€15,50).
11 ago 2026
Entrada en ranking
MRL entra en el ranking semanal de Stocks Report a €14,55, prácticamente en el objetivo Base a 12 meses (€14,60).
31 ago 2026
Pierde el Base 6M
El precio cae a €13,51, por debajo del objetivo Base a 6 meses (€13,80). Tendencia bajista en curso.
21 sep 2026
Aceleración bajista
Cierre en €12,44 (−5,2% en una semana), el mayor descenso semanal del tramo.
12 oct 2026
Tesis Pesimista validada
Precio en €11,99 · −7,1% desde el informe. El modelo valida el escenario Pesimista con fuerza.
19 oct 2026
A las puertas del pesimista 6M
Cierre en €11,66 (−2,75% en la semana), a un 1,37% del objetivo pesimista a 6 meses (€11,50).
26 oct 2026
Perfora el pesimista 6M
Cierre en €11,25 (−3,52% en la semana), por debajo del objetivo pesimista a 6 meses (€11,50). Trece cierres semanales consecutivos a la baja.
La tesis publicada en noviembre de 2024 llegó a superar el objetivo Optimista a 6 meses a finales de junio de 2026. Desde entonces el precio ha caído un 27,6% desde máximos y ya cotiza por debajo del objetivo pesimista a 6 meses, por lo que el modelo valida con fuerza el escenario Pesimista. El consenso de analistas (€17,24) no se ha movido y la brecha con el precio alcanza el +53,2%.
·
El informe de origen

De dónde sale esta tesis

Este seguimiento parte del análisis completo de la compañía. Aquí tienes la ficha del informe con su scorecard y escenarios.

MRL

Merlin Properties SOCIMI, S.A.

Obj. 12M -11.1%

Merlin es el gigante inmobiliario español, pero se transforma en empresa de data centers. Mientras el mercado la ve como tradicional, su futuro es tecnológico. ¿Está toda la oportunidad en el precio?

Escenario base
73 /100
Overall Score
Fund. 80
Crec. 75
Rent. 73
Efic. 87
Mom. 60
Val. 80
Cumplimiento Upside Asimetría
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06 Datos y trazabilidad

Fuentes citadas en esta actualización

TierDocumentoFecha
Tier 1 MERLIN Properties · Resultados 6M26 · comunicación a la CNMV jul 2026
Tier 1 MERLIN Properties · Resultados FY24 · valor bruto de activos y EPRA NTA por acción feb 2025
Tier 1 MERLIN Properties · Memoria Anual 2024 may 2025
Tier 1 CNMV · Información privilegiada · MERLIN Properties SOCIMI archivo histórico
Tier 1 MERLIN Properties · Relación con inversores · calendario corporativo vigente
Tier 2 Benzinga España · Las acciones de Merlin pierden casi un 30%: Jefferies mantiene su valoración 25 oct 2026
Tier 2 Idealista News · Real decreto de centros de datos, tipos de interés y revisiones de analistas sobre Merlin 1 oct 2026
Tier 2 Bolsamanía · Merlin gana 579 millones a junio y eleva previsiones gracias a los centros de datos jul 2026
Tier 2 Idealista News · Merlin y Colonial caen en bolsa ante la posible eliminación del régimen de SOCIMI 12 nov 2024
Tier 2 Stocks Report · serie de precios MRL · [Módulo Cuantitativo SR-v2] 23 mar – 26 oct 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de consenso MRL · [Consenso Homologado de Mercado] · 6 registros 21 sep – 26 oct 2026
Tier 2 BME Exchange · cotización MERLIN Properties cierre 26 oct 2026
Tier 2 Stocks Report · metodología de scoring, escenarios y clasificación de tesis vigente

Metodología. Score, escenarios y clasificación de tesis se calculan según el modelo Stocks Report descrito en Cómo construye Stocks Report sus tesis. La detección de patrones de precio (tendencia, suelo y techo técnico) se realiza con el [Filtro Semántico de Riesgo Activo].

Aviso. No es asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Track record del modelo analítico. Resultados pasados no garantizan resultados futuros.

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