Última actualización: 13 jul 2026Próxima revisión: 20 jul 2026VNA · Inmobiliario e Infraestructuras

Precio objetivo Vonovia SE (VNA) · semana del 13 de julio 2026

Precio objetivo · semana del 13 de julio de 2026. Sabes en 10 segundos si tu tesis sigue viva, sin leer el informe entero.

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68
/ 100
Convicción media
Score Stocks Report · 6 dimensiones (fundamentos, crecimiento, rentabilidad, eficiencia, momentum, valoración). Momentum operativo en máximo, fundamentos y valoración en la mitad baja del rango.
✓ Tesis Pesimista · Validándose

Vonovia es el mayor propietario residencial de Europa (más de 530.000 viviendas) con rentas muy por debajo del mercado, pero su cotización sigue atada al coste de financiación. El precio valida el escenario pesimista del modelo.

Precio actual
€21,44
−4,29% esta semana
Caída desde el informe
−10,3%
122 días · publicado a €23,89
Recorrido al consenso
+48,9%
objetivo medio €31,93 · 15 analistas
Decisión en 10 segundos Lectura ejecutiva · sin abrir el informe
Estado de la tesis
Pesimista validada Validándose
Convicción
Media · score 68/100 · validación Fuerte
Qué ha cambiado esta semana
El precio cede −4,29% hasta €21,44 tras dos semanas de tendencia alcista y vuelve a situarse por debajo del umbral pesimista a 6 meses (€22,00). El consenso de 15 analistas se mantiene plano en €31,93. Tensiona
Catalizador principal
La brecha entre renta regulada y renta de mercado sostiene un crecimiento orgánico del 4,0% comparable en el primer trimestre de 2026, con guía del 4,2% para el año y renta media de €8,46/m². Activo
Riesgo principal
El coste de financiación: LTV del 45,1% y deuda neta sobre EBITDA de 13,7x con unos €1.600M de refinanciación en 2026. Explica el retroceso pese a unos fundamentales operativos que no se han deteriorado. Materializado
Lectura Stocks Report
La tesis pesimista sigue vigente y con validación Fuerte. Próximos hitos a vigilar: resultados del primer semestre de 2026 (5 de agosto) y la tramitación parlamentaria del segundo paquete de reforma del alquiler en Alemania.
Qué te habrías perdido esta semana sin seguimiento
Cuatro señales que cambian la lectura de tu tesis y que es fácil pasar por alto:
  • →El precio pierde −4,29% en la semana (€22,40 → €21,44) y el modelo marca señal de techo técnico, cortando dos semanas de tendencia alcista.
  • →La cotización vuelve a caer por debajo del escenario pesimista a 6 meses (€22,00): la tesis Pesimista sigue validada con fuerza Fuerte.
  • →El consenso de 15 analistas lleva cuatro semanas plano en €31,93, tras el recorte desde €32,32 del 8 de junio: recorrido teórico del +48,9% que el mercado no está reconociendo.
  • →El desfase entre operación y cotización se ensancha: rentas comparables al +4,0% en el primer trimestre frente a un −10,3% del precio desde la publicación del informe.
Los tres escenarios del modelo desde el precio actual de €21,44
Dónde cotiza hoy Por debajo del escenario pesimista a 6 meses
€21,44
Pesimista €22,00 Base €26,00 Optimista €30,00
Pesimista✓ validado
€22
objetivo a 6 meses
Por qué está pasandoLa cotización sigue atada al coste de financiación y al bono alemán: LTV del 45,1% y deuda neta sobre EBITDA de 13,7x mantienen la presión mientras el descuento sobre el valor de los activos no se estrecha, pese a unas rentas que siguen creciendo.
+2,61% de recorrido
12 meses€20 · −6,72%
24 meses€17 · −20,71%
Base · más probable
€26
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue el crecimiento orgánico de rentas del 4,2% guiado para 2026 y la aceleración de los segmentos no residenciales se trasladen al múltiplo, con tipos europeos estables y sin sorpresas en el paquete regulatorio.
+21,27% de recorrido
12 meses€29 · +35,26%
24 meses€34 · +58,58%
Optimista
€30
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue la senda de desapalancamiento hacia un LTV cercano al 43% en 2028 se adelante, que los segmentos no residenciales alcancen el 20-25% del resultado operativo ajustado y que un giro de tipos estreche el descuento sobre el valor neto de los activos.
+39,93% de recorrido
12 meses€43 · +100,56%
24 meses€50 · +133,21%
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01 La tesis en 3 líneas

Unos fundamentales operativos que mejoran y una cotización que sigue secuestrada por el coste de la deuda.

El negocio

Vonovia es el mayor propietario residencial de Europa, con más de 530.000 viviendas en Alemania, Suecia y Austria. La renta media en vigor es de €8,46/m² al mes (€8,26 en Alemania), en el segmento de vivienda asequible.

El catalizador

La brecha entre renta regulada y renta de mercado sostiene un crecimiento comparable del 4,0% en el primer trimestre de 2026, con guía del 4,2% para el año. Los segmentos no residenciales aceleran: el resultado operativo ajustado de servicios de valor añadido crece un 30%, con objetivo del 20-25% del total para 2028.

El riesgo

El apalancamiento: LTV del 45,1% y deuda neta sobre EBITDA de 13,7x, frente al objetivo de bajar de 12x y de acercar el LTV al 43% en 2028. En 2026 vencen unos €1.600 millones a refinanciar y cerca de €5.000 millones en cada uno de 2027 y 2028.

Fundamentos
52
Crecimiento
46
Rentabilidad
88
Eficiencia
68
Momentum
100
Valoración
50
Score Stocks Report · escala 0-100 · 6 dimensiones · cálculo en informe completo.
02 Seguimiento de la tesis · 3 horizontes
2.1 · Esta semana 6–13 julio 2026 · cierre semanal
  • 13 jul VNA cierra la semana en €21,44 (−4,29% vs. semana anterior) y el modelo marca señal de techo técnico, interrumpiendo dos semanas de tendencia alcista. El precio vuelve a situarse por debajo del umbral pesimista a 6 meses (€22,00), con un recorrido al alza del +2,61% hasta ese nivel.Cierre de mercado · 13/07/2026. Confirma tesis
  • 13 jul El consenso de 15 analistas mantiene el objetivo medio en €31,93 por cuarta semana consecutiva, tras el recorte desde €32,32 del 8 de junio. Mediana €30,00 · rango €23,00–€52,90 · recomendación consolidada: compra.Stocks Report · [Consenso Homologado de Mercado] · semana 13/07/2026. Neutro
  • 7 may Último dato corporativo publicado: en el primer trimestre de 2026 la compañía confirmó la guía del ejercicio y los objetivos de desapalancamiento a 2028, con crecimiento comparable de rentas del 4,0%, LTV del 45,1% y deuda neta sobre EBITDA de 13,7x. La próxima publicación de resultados es el 5 de agosto de 2026.Vonovia SE · comunicado de resultados del primer trimestre de 2026 · 07/05/2026. Contexto
Mini-trayecto · 4 semanas
Cierre semanal VNA (EUR) · cuatro últimas semanas.
Lectura semanal. El rebote de finales de junio se agota sin llegar a recuperar el umbral pesimista de €22,00: la tesis vigente sigue siendo Pesimista con validación Fuerte. Lo determinante en las próximas semanas será la publicación de resultados del primer semestre (5 de agosto) —con el foco en el coste medio de la deuda y en el avance de los segmentos no residenciales— y la tramitación del segundo paquete de reforma del alquiler en Alemania.
2.2 · Último mes 15 jun – 13 jul 2026 · +5,15%

El mes arranca con una señal de suelo técnico el 15 de junio en €20,39, apenas una semana después del mínimo del periodo (€20,19 el 8 de junio, señal de techo previa). Desde ahí el precio encadena tendencia alcista durante tres semanas hasta los €22,40 del 6 de julio, el único momento del último mes en que la cotización recupera el umbral pesimista a 6 meses.

El movimiento se cierra con una señal de techo técnico el 13 de julio en €21,44: el modelo no eleva la validación de la tesis y mantiene el escenario Pesimista como referencia.

Detección de patrones de precio · [Filtro Semántico de Riesgo Activo] sobre la serie semanal homologada del [Módulo Cuantitativo SR-v2].
Cierre semanal VNA + marcadores de señales de suelo/techo técnico y tendencia · 15 jun a 13 jul 2026.
2.3 · Desde la publicación del informe · proyección a 24 meses 13 mar 2026 – 13 mar 2028
Precio real VNA (EUR) desde la publicación del informe hasta hoy + los tres escenarios del modelo proyectados a 6, 12 y 24 meses desde la publicación: Pesimista (rojo) €22 / €20 / €17 · Base (bronce) €26 / €29 / €34 · Optimista (verde) €30 / €43 / €50. Consenso analistas (naranja): cada objetivo medio del [Consenso Homologado de Mercado] se sitúa a +12 meses de la fecha de su muestra (el consenso de mercado es a 12 meses por convención), recorrido €32,32 → €32,17 → €31,93 con 15 analistas a 13/07/2026.
Track record verificable

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  • 4 meses contrastados
  • 66 empresas validadas
  • 4 cierres con beneficio · media +28,4% al cierre
  • Modelo transparente y replicable cada lunes
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Track record del modelo
+4,15%
Variación media del precio del modelo en las 66 empresas validadas desde la publicación inicial.
Periodo
23/03/2026 → 13/07/2026
4 meses · 66 empresas validadas
Diferencial vs IBEX 35 (+3,05% periodo) +1,1 pp
Diferencial vs S&P 500 (+3,64% periodo) +0,51 pp
03 Catalizadores y riesgos · estado actual

Catalizadores activos

Brecha entre renta regulada y renta de mercado
Activo
Esta semana
Sin novedades. La renta media en vigor sigue en €8,46/m² al mes (€8,26 en Alemania) y el crecimiento comparable del primer trimestre fue del 4,0%, con guía del 4,2% para 2026.
Próximo hito
Resultados del primer semestre de 2026 · 5 de agosto.
Aceleración de los segmentos no residenciales
Reforzado
Esta semana
Sin novedades materiales. El último dato disponible sitúa el crecimiento del resultado operativo ajustado de servicios de valor añadido en el 30% interanual, con objetivo del 20-25% del total en 2028.
Próximo hito
Desglose por segmentos en los resultados del primer semestre · 5 de agosto de 2026.
Senda de desapalancamiento hacia 2028
Activo
Esta semana
Sin nuevas emisiones ni anuncios de venta de activos. La dirección mantiene el objetivo de acercar el LTV al 43% en 2028 desde el 45,1% actual.
Próximo hito
Cierre del programa de refinanciación de 2026 (unos €1.600M) y actualización de rotación de cartera.
Nueva dirección · agenda de mejora interna
Activo
Esta semana
Sin movimientos. Parte del consenso ha revisado su postura al alza apoyándose en el margen de mejora operativa que abre el relevo en la dirección general.
Próximo hito
Presentación de prioridades estratégicas junto a los resultados del primer semestre.

Riesgos activos

Coste de financiación y sensibilidad a tipos
Materializado · máxima severidad
Esta semana
Es el riesgo que explica el −10,3% desde la publicación del informe: el precio retrocede un 4,29% sin deterioro operativo detrás.
Próximo hito
Vencimientos a refinanciar: unos €1.600M en 2026 y cerca de €5.000M en cada uno de 2027 y 2028.
Apalancamiento · deuda neta sobre EBITDA 13,7x
Latente · alta severidad
Esta semana
Sin cambios. La ratio sigue en 13,7x frente al objetivo de la compañía de situarla por debajo de 12x para preservar la calificación de grado de inversión.
Próximo hito
Actualización de LTV y deuda neta sobre EBITDA en los resultados del primer semestre · 5 de agosto.
Regulación del alquiler en Alemania · segundo paquete
Latente · vigilancia activa
Esta semana
Sin nuevos pasos legislativos. El proyecto aprobado por el Gobierno el 30 de abril de 2026 endurece los alquileres indexados y amplía la obligatoriedad de los índices de referencia; el freno de alquileres está prorrogado hasta finales de 2029.
Próximo hito
Tramitación parlamentaria del segundo paquete de reforma del alquiler.
Experiencia del inquilino · reputación de servicio
Latente
Esta semana
Sin novedades. El modelo estima una contradicción persistente entre el liderazgo tecnológico de la compañía y unas valoraciones de inquilinos en el rango bajo del sector residencial alemán.
Próximo hito
Actualización de indicadores de satisfacción en el informe de sostenibilidad anual.
04 Mercado y consenso

4.1 · Precio modelo vs consenso vs precio actual

Modelo Stocks Report en escenario validado vigente: Pesimista. Consenso: media de 15 analistas que cubren VNA.

Modelo SR · Optimista 12M
€43,00
Consenso analistas (media)
€31,93
Modelo SR · Base 12M
€29,00
Precio actual
€21,44
Modelo SR · Pesimista 12M
€20,00
Barras escaladas al rango €0–€52,90 (objetivo alto del consenso). Modelo SR · escenarios extraídos del informe vigente.
El modelo Stocks Report mantiene un objetivo a 12 meses (escenario validado, pesimista) 37,4% por debajo del consenso de 15 analistas: la divergencia entre el modelo y el mercado es la más amplia de la tesis.

4.2 · Distribución del consenso de analistas

15 analistas · objetivo bajo €23,00 · mediana €30,00 · medio €31,93 · alto €52,90 · precio actual €21,44 · recomendación consolidada compra. La dispersión (de €23,00 a €52,90) refleja un consenso partido sobre el mismo activo.

4.3 · Comparativa con peers del residencial alemán

Empresa Cap. mercado Score SR Validación tesis Precio actual Variación semanal Variación desde informe
Vonovia · VNA €20,2 B 68 Pesimista · Fuerte €21,44 −4,29% −10,26%
LEG Immobilien · LEG €4,2 B Sin cobertura SR Sin cobertura SR €55,35 n/d n/d
Variación semanal VNA: cierre 6 jul → cierre 13 jul. Variación desde informe: precio de publicación €23,89 (13/03/2026) → cierre 13/07/2026. Cap. mercado de VNA en EUR del informe (13/03/2026). LEG Immobilien se incluye como referencia sectorial de mercado (cotización y capitalización de julio de 2026) y no forma parte de la cobertura homologada de Stocks Report esta semana, por lo que no tiene score ni validación de tesis. Fuente: [Módulo Cuantitativo SR-v2] · capitalización, score, validación de tesis y serie de precios homologada.
Top 3 · cada lunes

Un podio para cada región y cada sector.

Doce Top 3 con las empresas de mejor recorrido al alza en su escenario validado, revisados cada lunes. Elige tu mercado o tu sector y ve directo a las tres que importan.

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12 Top 3 disponibles semana 18/06/2026
Por región e índice
★España / IBEX
★Europa
★USA
★Dividendos
Por sector
★Financiero y Seguros
★Consumo y Retail
★Industria y Materiales
★Energía
★Salud y Farmacéuticas
★Telecomunicaciones
★Tecnología e IA
★Inmobiliario e Infraestr.
05 Línea de convicción · histórico del modelo sobre VNA

Cuatro meses en los que el escenario pesimista se ha ido validando sin que los fundamentales se deterioren.

Hitos relevantes desde la publicación del informe hasta hoy. Cada hito enlaza al fundamento original en el informe completo.

13 mar 2026
Tesis publicada
Stocks Report publica el informe de Vonovia. Precio de referencia €23,89. Objetivos Base: €26 (6M) · €29 (12M) · €34 (24M). Umbral pesimista a 6 meses: €22,00.
23 mar 2026
Primer chequeo
Cotización en €21,09 · −11,7% desde el informe. El precio ya se sitúa por debajo del umbral pesimista a 6 meses.
8 abr 2026
Señal de suelo técnico
Patrón de suelo técnico confirmado en €23,21, por encima del umbral pesimista. Primer intento de recuperación de la zona base.
13 abr 2026
Señal de techo técnico
Techo técnico en €22,97. El intento de recuperación se agota sin acercarse al objetivo Base de €26.
22 abr 2026
Máximo del periodo
Cotización en €23,51, el nivel más alto desde la publicación. Aun así queda un 9,6% por debajo del objetivo Base a 6 meses.
7 may 2026
Resultados del primer trimestre
La compañía confirma la guía de 2026 y los objetivos de desapalancamiento a 2028: rentas comparables +4,0%, LTV 45,1%, deuda neta sobre EBITDA 13,7x. Sin deterioro operativo.
8 jun 2026
Mínimo y señal de techo
Cotización en €20,19 (−15,5% desde el informe), mínimo del periodo. El modelo mantiene la tesis Pesimista como escenario validado, con validación Fuerte.
15 jun 2026
Señal de suelo técnico
Suelo técnico confirmado en €20,39. Arranca una reanudación direccional al alza de tres semanas.
6 jul 2026
Tendencia alcista
Precio en €22,40 (+11,0% desde el suelo del 8 de junio). Recupera puntualmente el umbral pesimista a 6 meses.
13 jul 2026
Señal de techo técnico
Cierre en €21,44 (−4,29% en la semana). El rebote se agota por debajo de €22,00 y la tesis Pesimista sigue siendo la referencia del modelo.
La tesis publicada en marzo de 2026 mantiene el escenario Pesimista como referencia validada, con fuerza Fuerte, desde el primer chequeo. Cuatro meses después, el modelo ha emitido 5 hitos confirmatorios del escenario pesimista y 2 intentos de recuperación agotados en techo técnico, sin que ningún dato operativo publicado haya deteriorado los fundamentos. El desgaste es de valoración y coste de financiación, no de negocio: el consenso de 15 analistas mantiene recomendación de compra pero ha ido recortando su objetivo medio hasta €31,93.
·
El informe de origen

De dónde sale esta tesis

Este seguimiento parte del análisis completo de la compañía. Aquí tienes la ficha del informe con su scorecard y escenarios.

VNA

Vonovia SE

Obj. 6M +2.6%

Vonovia controla medio millón de viviendas en Europa pero cobra rentas muy por debajo del mercado. Cuando suba hacia precios reales y diversifique, ¿por qué ignora el mercado su potencial?

Escenario base
68 /100
Overall Score
Fund. 52
Crec. 46
Rent. 88
Efic. 68
Mom. 100
Val. 50
Cumplimiento Upside Asimetría
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06 Datos y trazabilidad

Fuentes citadas en esta actualización

TierDocumentoFecha
Tier 1 Vonovia SE · Resultados del primer trimestre de 2026 · comunicado y presentación 7 may 2026
Tier 1 Vonovia SE · Interim Statement Q1 2026 · cartera, financiación y guía 7 may 2026
Tier 1 Vonovia SE · Interim Statement Q3 2025 · financiación y vencimientos nov 2025
Tier 1 Vonovia SE · Annual Report 2024 · factsheet de cartera y rentas mar 2025
Tier 1 Vonovia SE · Investor Relations · consenso de analistas y objetivos de precio vigente · jul 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de precios VNA · [Módulo Cuantitativo SR-v2] · 18 registros semanales 23 mar – 13 jul 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de consenso VNA · [Consenso Homologado de Mercado] · 6 registros 8 jun – 13 jul 2026
Tier 2 Cierre de mercado · cotización semanal VNA (Xetra) · EUR cierre 13 jul 2026
Tier 3 Freshfields · Reformas inmobiliarias en Alemania 2026 · segundo paquete de alquiler 2026
Tier 2 Stocks Report · metodología de scoring, escenarios y clasificación de tesis vigente

Metodología. Score, escenarios y clasificación de tesis se calculan según el modelo Stocks Report descrito en Cómo construye Stocks Report sus tesis. La detección de patrones de precio (tendencia, suelo y techo técnico) se realiza con el [Filtro Semántico de Riesgo Activo]. Los indicadores de reputación de servicio citados en el mapa de riesgos son una lectura del modelo a partir del análisis interno, no un dato de mercado.

Aviso. No es asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Track record del modelo analítico. Resultados pasados no garantizan resultados futuros.

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