Última actualización: 10 ago 2026Próxima revisión: 17 ago 2026VNA · Inmobiliario e Infraestructuras

Precio objetivo Vonovia SE (VNA) · semana del 10 de agosto 2026

Precio objetivo · semana del 10 de agosto de 2026. Sabes en 10 segundos si tu tesis sigue viva, sin leer el informe entero.

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68
/ 100
Convicción media
Score Stocks Report · 6 dimensiones (fundamentos, crecimiento, rentabilidad, eficiencia, momentum, valoración). Banda media dentro del sector inmobiliario e infraestructuras europeo.
▼ Tesis Pesimista · Validándose

Vonovia es el mayor arrendador residencial de Alemania con renta media en vigor de €8,51 por metro cuadrado al mes y fundamentales operativos que mejoran, pero la cotización sigue rehén del coste de su deuda. El precio valida el escenario pesimista del modelo.

Precio actual
€21,00
−0,14% esta semana
Caída desde el informe
−12,10%
150 días · publicado a €23,89
Recorrido al consenso
+45,10%
objetivo medio €30,47 · 15 analistas
Decisión en 10 segundos Lectura ejecutiva · sin abrir el informe
Estado de la tesis
Pesimista validada Validándose
Convicción
Media · score 68/100 · validación Fuerte
Qué ha cambiado esta semana
Los resultados del primer semestre del 5 de agosto muestran flujo de caja libre operativo −45,4% hasta €607,5 millones y la dirección recorta 20 puntos básicos la previsión de crecimiento orgánico de rentas de 2026. El consenso baja su objetivo medio a €30,47. Tensiona
Catalizador principal
La brecha entre renta regulada y renta de mercado sostiene el crecimiento orgánico (+3,6% en el primer semestre, guía en torno al 4% para 2026) y el segmento de servicios de valor añadido creció un 30% en resultado operativo ajustado en el primer trimestre. Activo
Riesgo principal
Sensibilidad a los tipos y estructura de deuda: el LTV sube a 46,0% (desde 45,1% en marzo), con deuda neta sobre EBITDA de 14,0 veces y cobertura de intereses de 3,6 veces. Vigilar
Lectura Stocks Report
Tesis pesimista intacta: el precio cierra por debajo del umbral de €22,00 en nueve de las últimas diez semanas. Próximos hitos: resultados del tercer trimestre (noviembre 2026) y tramitación parlamentaria de la reforma Mietrecht II.
Qué te habrías perdido esta semana sin seguimiento
Cuatro señales que cambian la lectura de tu tesis y que es fácil pasar por alto:
  • →En los resultados semestrales del 5 de agosto, el flujo de caja libre operativo cayó un 45,4% hasta €607,5 millones, mientras el resultado operativo ajustado total subía un 2,4%.
  • →La dirección recortó 20 puntos básicos la previsión de crecimiento orgánico de rentas para 2026, hasta el entorno del 4%.
  • →El consenso de 15 analistas bajó su objetivo medio de €31,12 a €30,47 (−2,09% en una semana), manteniendo un recorrido al alza del +45,10%.
  • →El apalancamiento sube: LTV en 46,0% a 30 de junio, frente al 45,1% de marzo, con el precio cerrando por debajo del umbral pesimista de €22,00 en nueve de las últimas diez semanas.
Los tres escenarios del modelo desde el precio actual de €21,00
Dónde cotiza hoy Por debajo del escenario pesimista a 6 meses
€21,00
Pesimista €22,00 Base €26,00 Optimista €30,00
Pesimista✓ validado
€22
objetivo a 6 meses
Por qué está pasandoEl coste de la deuda pesa más que la mejora operativa: el LTV sube al 46,0%, la deuda neta equivale a 14,0 veces el resultado operativo y los segmentos de venta y promoción siguen presionados.
+4,76% de recorrido
12 meses€20 · −4,76%
24 meses€17 · −19,05%
Base · más probable
€26
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue el crecimiento orgánico de rentas se sostenga en el entorno del 4% anual, que el apalancamiento se estabilice por debajo del 46% y que las ventas de activos vuelvan a aportar caja sin descuentos relevantes.
+23,81% de recorrido
12 meses€29 · +38,10%
24 meses€34 · +61,90%
Optimista
€30
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue el plan de desapalancamiento reduzca el LTV de forma visible, que los segmentos no residenciales avancen hacia el objetivo del 20-25% del resultado operativo ajustado en 2028 y que el entorno de tipos europeos se relaje.
+42,86% de recorrido
12 meses€43 · +104,76%
24 meses€50 · +138,10%
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01 La tesis en 3 líneas

Fundamentales operativos que mejoran contra una estructura de deuda que el mercado sigue penalizando.

El negocio

Vonovia es el mayor arrendador residencial de Alemania, con una renta media en vigor de €8,51 por metro cuadrado al mes (€8,32 en Alemania) y una previsión de ingresos por alquiler de €3.450-3.550 millones en 2026. Su valor neto de activos EPRA es de €46,22 por acción, frente a un precio de €21,00.

El catalizador

El segmento de servicios de valor añadido creció un 30% en resultado operativo ajustado en el primer trimestre de 2026 y el negocio de alquiler un 3,5% en el semestre, hasta €1.268,6 millones. La compañía refinanció €4.400 millones y completó €700 millones de desinversiones en el primer semestre.

El riesgo

El apalancamiento sube: LTV del 46,0% a 30 de junio (45,1% en marzo), deuda neta sobre resultado operativo de 14,0 veces y cobertura de intereses de 3,6 veces. La reforma Mietrecht II, aprobada como proyecto del Gobierno el 30 de abril de 2026, limita las rentas indexadas a un máximo del 3,5% anual.

Fundamentos
52
Crecimiento
46
Rentabilidad
88
Eficiencia
68
Momentum
100
Valoración
50
Score Stocks Report · escala 0-100 · 6 dimensiones · cálculo en informe completo.
02 Seguimiento de la tesis · 3 horizontes
2.1 · Esta semana 3–10 agosto 2026 · cierre semanal
  • 5 ago Vonovia publica los resultados del primer semestre de 2026: resultado operativo ajustado total +2,4% hasta €1.456,5 millones y el del negocio de alquiler +3,5% hasta €1.268,6 millones, pero el flujo de caja libre operativo cae un 45,4% hasta €607,5 millones y el resultado antes de impuestos ajustado retrocede un 2,6%. El LTV sube al 46,0%.Vonovia SE · Informe intermedio del primer semestre de 2026 · 05/08/2026. Tensiona tesis
  • 5 ago El crecimiento orgánico de rentas del semestre se queda en +3,6% por efectos de calendario de los índices de referencia en Berlín y Dresde, y la dirección recorta 20 puntos básicos su previsión de crecimiento orgánico para 2026, hasta el entorno del 4%. Se advierte además de dificultad para alcanzar la parte alta de las horquillas de resultado operativo.Vonovia SE · Informe intermedio del primer semestre de 2026 · 05/08/2026. Tensiona tesis
  • 10 ago VNA cierra la semana en €21,00 (−0,14% frente a la semana anterior), por debajo del objetivo pesimista a 6 meses (€22,00). El consenso de 15 analistas baja su objetivo medio de €31,12 a €30,47 (−2,09%), lo que deja un recorrido al alza del +45,10%. Recomendación consolidada del consenso de terceros: compra.Cierre de mercado · 10/08/2026 · [Consenso Homologado de Mercado]. Contexto
Mini-trayecto · 4 semanas
Cierre semanal VNA (EUR) · cuatro últimas semanas.
Lectura semanal. El semestre confirma la tensión que sostiene el escenario pesimista: el negocio de alquiler mejora, pero la caja operativa y el apalancamiento se deterioran, y el mercado sigue valorando la estructura de deuda por encima de la mejora operativa. Lo determinante en las próximas semanas será la evolución del LTV hacia los resultados del tercer trimestre y la tramitación parlamentaria de la reforma Mietrecht II. La tesis vigente sigue siendo Pesimista con validación Fuerte.
2.2 · Último mes 13 jul – 10 ago 2026 · −2,05%

El mes se abre con una señal de techo técnico el 13 de julio en €21,44, tras el intento de recuperación que había llevado el precio hasta €22,40 la semana anterior. Desde ahí el recorrido es descendente y lateral: €21,09 el 20 de julio, mínimo del periodo en €20,73 el 27 de julio y vuelta a la zona de €21,00 en las dos primeras semanas de agosto, sin capacidad de consolidar por encima del umbral pesimista de €22,00.

El patrón de precio actual confirma consolidación lateral en la parte baja del rango · el modelo mantiene la validación del escenario pesimista.

Detección de patrones de precio · [Filtro Semántico de Riesgo Activo] sobre la serie semanal homologada del [Módulo Cuantitativo SR-v2].
Cierre semanal VNA + marcadores de señales de suelo y techo técnico · 15 jun a 10 ago 2026.
2.3 · Desde la publicación del informe · proyección a 24 meses 13 mar 2026 – 13 mar 2028
Precio real VNA (EUR) desde la publicación del informe hasta hoy + los tres escenarios del modelo proyectados a 6, 12 y 24 meses desde la publicación: Pesimista (rojo) €22 / €20 / €17 · Base (bronce) €26 / €29 / €34 · Optimista (verde) €30 / €43 / €50. Consenso analistas (naranja): cada objetivo medio del [Consenso Homologado de Mercado] se sitúa a +12 meses de la fecha de su muestra (el consenso de mercado es a 12 meses por convención), recorrido €31,93 → €31,12 → €30,47 con 15 analistas a 10/08/2026.
Track record verificable

Lo que acabas de ver no es opinión. Es track record verificable.

Cada cifra del modelo está contrastada contra el precio real y el consenso de analistas. El ranking completo, las tesis y los escenarios — disponibles gratis al crear tu cuenta.

  • 6 meses contrastados
  • 89 empresas validadas
  • 4 cierres con beneficio · media +28,4% al cierre
  • Modelo transparente y replicable cada lunes
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Track record del modelo
+1,72%
Variación media del precio del modelo en las 89 empresas validadas desde la publicación inicial.
Periodo
23/03/2026 → 28/09/2026
6 meses · 89 empresas validadas
Diferencial vs IBEX 35 (+2,27% periodo) -0,56 pp
Diferencial vs S&P 500 (+3,46% periodo) -1,74 pp
03 Catalizadores y riesgos · estado actual

Catalizadores activos

Brecha entre renta regulada y renta de mercado
Activo · debilitado
Esta semana
El crecimiento orgánico del semestre se queda en +3,6% por efectos de calendario en Berlín y Dresde. La previsión de 2026 baja 20 puntos básicos, hasta el entorno del 4%.
Próximo hito
Resultados del tercer trimestre de 2026 · noviembre 2026. Objetivo declarado de la compañía: 5% de crecimiento orgánico en 2028.
Segmento de servicios de valor añadido
Reforzado
Esta semana
El semestre mantiene la aportación creciente de los segmentos no residenciales, tras un +30% de resultado operativo ajustado en el primer trimestre.
Próximo hito
Avance hacia el objetivo declarado del 20-25% del resultado operativo ajustado en 2028 · revisión en resultados del tercer trimestre.
Plan de desapalancamiento bajo la nueva dirección
Activo
Esta semana
La compañía confirma €4.400 millones refinanciados y €700 millones de desinversiones completadas en el primer semestre, con Luka Mucic como consejero delegado desde enero de 2026.
Próximo hito
Evolución del LTV en los resultados del tercer trimestre · noviembre 2026.
Política de capital simplificada
Activo · sin movimiento
Esta semana
Sin novedades. La compañía mantiene el dividendo progresivo con reparto del 50-60% y prioriza desinversiones sobre recompras financiadas con deuda.
Próximo hito
Confirmación de la guía anual completa · resultados del ejercicio 2026 · marzo 2027.

Riesgos activos

Sensibilidad a tipos y estructura de deuda
Materializado · máxima severidad
Esta semana
El LTV sube al 46,0% a 30 de junio (45,1% en marzo), con deuda neta sobre resultado operativo de 14,0 veces y cobertura de intereses de 3,6 veces.
Próximo hito
Resultados del tercer trimestre · noviembre 2026. Umbral de alerta del modelo: LTV > 48% dos trimestres consecutivos.
Endurecimiento regulatorio · reforma Mietrecht II
Materializado · en tramitación
Esta semana
Sin nuevos hitos legislativos. El proyecto aprobado el 30 de abril de 2026 limita las rentas indexadas a un máximo del 3,5% anual y refuerza el control de rentas.
Próximo hito
Tramitación parlamentaria de Mietrecht II · segundo semestre de 2026. El freno de rentas está prorrogado hasta al menos finales de 2029.
Debilidad de los segmentos de venta y promoción
Materializado
Esta semana
El flujo de caja libre operativo cae un 45,4% hasta €607,5 millones y la dirección advierte de la dificultad para alcanzar la parte alta de las horquillas de resultado operativo y resultado antes de impuestos.
Próximo hito
Ritmo de desinversiones del segundo semestre · resultados del tercer trimestre 2026.
Experiencia del inquilino y reputación
Latente · vigilancia activa
Esta semana
Sin eventos reputacionales materiales verificados. El modelo estima una brecha persistente entre el liderazgo tecnológico de la compañía y las valoraciones públicas de sus inquilinos.
Próximo hito
Revisión trimestral de señales digitales. Umbral de alerta del modelo: valoración pública media por debajo de 2,0 sobre 5.
04 Mercado y consenso

4.1 · Precio modelo vs consenso vs precio actual

Modelo Stocks Report en escenario validado vigente: Pesimista. Consenso: media de 15 analistas que cubren VNA.

Modelo SR · Optimista 12M
€43,00
Consenso analistas (media)
€30,47
Modelo SR · Base 12M
€29,00
Precio actual
€21,00
Modelo SR · Pesimista 12M
€20,00
Barras escaladas al rango €0–€52,90 (objetivo alto del consenso). Modelo SR · escenarios extraídos del informe vigente.
El modelo Stocks Report mantiene un objetivo a 12 meses (pesimista) 34,4% por debajo del consenso de 15 analistas.

4.2 · Distribución del consenso de analistas

15 analistas · objetivo bajo €19,00 · mediana €29,00 · medio €30,47 · alto €52,90 · precio actual €21,00 · recomendación consolidada del consenso de terceros: compra.

4.3 · Comparativa con arrendadores residenciales y patrimonialistas alemanes

Empresa Cap. mercado Precio de referencia Score SR Validación tesis Var. semanal Var. 8 sem.
Vonovia · VNA €17,8 B €21,00 68 Pesimista · Fuerte −0,14% +2,99%
LEG Immobilien · LEG €3,95 B €51,95 — Sin cobertura vigente — —
TAG Immobilien · TEG €2,59 B €13,63 — Sin cobertura vigente — —
Aroundtown · AT1 €2,17 B €2,13 — Sin cobertura vigente — —
Vonovia: cierre semanal del 10/08/2026 · variación semanal cierre 3 ago → cierre 10 ago · variación 8 sem. cierre 15 jun → cierre 10 ago · capitalización a 11/08/2026. Comparables: precio y capitalización de referencia a 11/08/2026 en el mercado de Fráncfort; sin informe Stocks Report vigente, por lo que no se publican score, validación de tesis ni serie homologada. Fuente: [Módulo Cuantitativo SR-v2] para Vonovia · datos de mercado públicos para los comparables.
Top 3 · cada lunes

Un podio para cada región y cada sector.

Doce Top 3 con las empresas de mejor recorrido al alza en su escenario validado, revisados cada lunes. Elige tu mercado o tu sector y ve directo a las tres que importan.

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12 Top 3 disponibles semana 18/06/2026
Por región e índice
★España / IBEX
★Europa
★USA
★Dividendos
Por sector
★Financiero y Seguros
★Consumo y Retail
★Industria y Materiales
★Energía
★Salud y Farmacéuticas
★Telecomunicaciones
★Tecnología e IA
★Inmobiliario e Infraestr.
05 Línea de convicción · histórico del modelo sobre VNA

Cinco meses en los que el escenario pesimista pasó de hipótesis de cobertura a escenario validado.

Hitos relevantes desde la publicación del informe hasta hoy. Cada hito enlaza al fundamento original en el informe completo.

13 mar 2026
Tesis publicada
Stocks Report publica el informe de Vonovia. Precio de referencia €23,89. Objetivos Base: €26 (6M) · €29 (12M) · €34 (24M). Escenario pesimista fijado en €22 (6M) · €20 (12M) · €17 (24M).
23 mar 2026
Primer chequeo
Cotización en €21,09 · −11,7% desde el informe. El precio entra de inmediato por debajo del umbral pesimista a 6 meses.
8 abr 2026
Señal de suelo técnico
Patrón de suelo técnico confirmado en €23,21. Recuperación por encima del umbral pesimista.
13 abr 2026
Señal de techo técnico
Techo técnico en €22,97. El rebote no consolida y el modelo mantiene la vigilancia sobre el escenario pesimista.
22 abr 2026
Máximo del periodo
Cotización en €23,51, el nivel más alto desde la publicación (−1,6% frente al precio del informe). A partir de aquí, descenso continuado.
8 jun 2026
Escenario pesimista validado
Señal de techo técnico y mínimo del periodo en €20,19 (−15,5% desde el informe). El precio queda por debajo del objetivo pesimista a 12 meses (€20) y el modelo escala la validación de tesis a Pesimista · Fuerte.
15 jun 2026
Señal de suelo
Suelo técnico confirmado en €20,39. Inicio de un tramo de recuperación limitada.
6 jul 2026
Tendencia alcista
El precio alcanza €22,40, único cierre por encima del umbral pesimista de €22,00 en las últimas diez semanas.
13 jul 2026
Retroceso intermedio
Señal de techo técnico en €21,44. El intento de recuperación se agota y el precio vuelve al rango de €20,70-€21,10.
5 ago 2026
Resultados semestrales
Resultado operativo ajustado total +2,4% hasta €1.456,5 M, pero flujo de caja libre operativo −45,4% hasta €607,5 M, LTV al 46,0% y recorte de 20 puntos básicos en la previsión de crecimiento orgánico de 2026.
10 ago 2026
Consenso a la baja
Precio cierra en €21,00 (−0,14% semanal). El objetivo medio de 15 analistas baja a €30,47, con un recorrido al alza del +45,10% respecto al precio actual.
La tesis publicada en marzo de 2026 se desplaza al escenario Pesimista el 8 de junio, cuando el precio perfora el objetivo pesimista a 12 meses. Cinco meses después, el modelo ha emitido 4 hitos confirmatorios del escenario pesimista, 2 señales de suelo técnico no consolidadas y 3 techos técnicos. La divergencia con el consenso de analistas (€30,47) se mantiene en 34,4% y no se ha estrechado desde la publicación.
·
El informe de origen

De dónde sale esta tesis

Este seguimiento parte del análisis completo de la compañía. Aquí tienes la ficha del informe con su scorecard y escenarios.

VNA

Vonovia SE

Obj. 12M +18.9%

Vonovia controla medio millón de viviendas en Europa pero cobra rentas muy por debajo del mercado. Cuando suba hacia precios reales y diversifique, ¿por qué ignora el mercado su potencial?

Escenario base
68 /100
Overall Score
Fund. 52
Crec. 46
Rent. 88
Efic. 68
Mom. 100
Val. 50
Cumplimiento Upside Asimetría
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06 Datos y trazabilidad

Fuentes citadas en esta actualización

TierDocumentoFecha
Tier 1 Vonovia SE · Informe intermedio del primer semestre de 2026 · cuadro de mando 5 ago 2026
Tier 1 Vonovia SE · Informe intermedio del primer trimestre de 2026 7 may 2026
Tier 1 Vonovia SE · Presentación de la conferencia de resultados del primer trimestre 2026 7 may 2026
Tier 1 Vonovia SE · Sala de prensa · comunicado de resultados del primer trimestre 2026 7 may 2026
Tier 1 Vonovia SE · Consejo de Administración · nombramiento de Luka Mucic como consejero delegado vigente · enero 2026
Tier 1 Vonovia SE · Calificaciones y rankings ESG archivo vigente
Tier 2 Freshfields · Reformas inmobiliarias en Alemania 2026 · proyecto Mietrecht II y prórroga del freno de rentas 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de precios VNA · [Módulo Cuantitativo SR-v2] 23 mar – 10 ago 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de consenso VNA · [Consenso Homologado de Mercado] · 6 registros 6 jul – 10 ago 2026
Tier 2 Cotización semanal VNA · cierre de mercado · EUR cierre 10 ago 2026
Tier 2 Stocks Report · metodología de scoring, escenarios y clasificación de tesis vigente

Metodología. Score, escenarios y clasificación de tesis se calculan según el modelo Stocks Report descrito en Cómo construye Stocks Report sus tesis. La detección de patrones de precio (tendencia, suelo y techo técnico) se realiza con el [Filtro Semántico de Riesgo Activo]. Las cifras de negocio citadas (rentas, resultado operativo, flujo de caja, LTV y valor neto de activos EPRA) proceden de la información financiera publicada por la compañía; las lecturas de reputación y experiencia del inquilino son estimaciones del modelo, no hechos de mercado verificados.

No es asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Track record del modelo analítico. Resultados pasados no garantizan resultados futuros.

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