Última actualización: 31 ago 2026Próxima revisión: 7 sep 2026VNA · Inmobiliario e Infraestructuras

Precio objetivo Vonovia SE (VNA) · semana del 31 de agosto 2026

Precio objetivo · semana del 31 de agosto de 2026. Sabes en 10 segundos si tu tesis sigue viva, sin leer el informe entero.

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68
/ 100
Convicción media
Score Stocks Report · 6 dimensiones (fundamentos, crecimiento, rentabilidad, eficiencia, momentum, valoración). Rentabilidad y momentum en la banda alta; fundamentos, crecimiento y valoración, en la banda baja.
✓ Tesis Pesimista · Validándose

Vonovia es el mayor propietario residencial de Alemania, con una renta media efectiva de €8,28 por metro cuadrado creciendo un 4,2% orgánico. El repunte de los tipos largos comprime la valoración de sus activos y el precio valida el escenario pesimista del modelo.

Precio actual
€19,85
−1,05% esta semana
Caída desde el informe
−16,91%
171 días · publicado a €23,89
Recorrido al consenso
+40,45%
objetivo medio €27,88 · 16 analistas
Decisión en 10 segundos Lectura ejecutiva · sin abrir el informe
Estado de la tesis
Pesimista validada Validándose
Convicción
Media · score 68/100 · validación Débil
Qué ha cambiado esta semana
El precio cierra en €19,85 (−1,05%) y perfora por primera vez el objetivo pesimista a 12 meses del modelo (€20,00). El consenso de 16 analistas recorta su objetivo medio a €27,88, quinta rebaja consecutiva. Confirma
Catalizador principal
Los segmentos no residenciales aceleran: el resultado operativo de servicios de valor añadido creció un 28% en el primer semestre de 2026, con la hoja de ruta de desapalancamiento a 2028 reiterada. Reforzado
Riesgo principal
Sensibilidad a los tipos largos: con el Bund a diez años en máximos de quince años, el descuento sobre el valor neto de activos (€46,22 por acción en junio 2026) se amplía hasta cerca del 57%. Materializado
Lectura Stocks Report
La parte operativa de la tesis se sostiene; la parte de mercado se deteriora más rápido de lo previsto. Próximos hitos a vigilar: estado intermedio del tercer trimestre de 2026 (noviembre) y la evolución del ratio préstamo-valor frente al rango objetivo del 40-45%.
Qué te habrías perdido esta semana sin seguimiento
Cuatro señales que cambian la lectura de tu tesis y que es fácil pasar por alto:
  • →El precio cerró en €19,85: primer cierre semanal por debajo del objetivo pesimista a 12 meses del modelo (€20,00), más de seis meses antes de su horizonte.
  • →Quinta rebaja consecutiva del consenso: el objetivo medio cae de €31,93 a €27,88 en cinco semanas, un recorte del 12,7%.
  • →El descuento sobre el valor neto de activos se amplía hasta cerca del 57% (valor liquidativo EPRA de €46,22 por acción a cierre de junio de 2026).
  • →Con el Bund a diez años en máximos de quince años, la acción marcó un mínimo de 52 semanas en €19,16 a finales de agosto.
Los tres escenarios del modelo desde el precio actual de €19,85
Dónde cotiza hoy Por debajo del escenario pesimista a 6 meses
€19,85
Pesimista €22,00 Base €26,00 Optimista €30,00
Pesimista✓ validado
€22
objetivo a 6 meses
Por qué está pasandoEl repunte de los tipos largos alemanes presiona la valoración de los activos inmobiliarios, el ratio préstamo-valor sube al 46,0% (por encima del rango objetivo del 40-45%) y el consenso recorta su objetivo medio por quinta semana consecutiva.
+10,83% de recorrido
12 meses€20,00 · +0,76%
24 meses€17,00 · −14,36%
Base · más probable
€26
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue los tipos largos alemanes se relajen, el crecimiento orgánico de rentas se sostenga en el entorno del 4% y el ratio préstamo-valor retome la senda hacia el 40% comprometida para 2028.
+30,98% de recorrido
12 meses€29,00 · +46,10%
24 meses€34,00 · +71,28%
Optimista
€30
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue a la relajación de tipos se sume una ejecución del plan de desinversiones de 5.000 millones de euros a valoraciones próximas a libros y que los segmentos no residenciales adelanten su objetivo del 20-25% del resultado operativo ajustado de 2028.
+51,13% de recorrido
12 meses€43,00 · +116,62%
24 meses€50,00 · +151,89%
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01 La tesis en 3 líneas

Un negocio de alquiler que sigue creciendo dentro de un balance que el mercado penaliza cada vez que suben los tipos largos.

El negocio

Vonovia es el mayor propietario residencial de Alemania. Su renta media efectiva era de €8,28 por metro cuadrado al mes a cierre de septiembre de 2025, con un crecimiento orgánico del 4,2%; los ingresos por alquiler subieron un 3,4% en el primer semestre de 2026.

El catalizador

Los segmentos no residenciales aceleran: el resultado operativo de servicios de valor añadido creció un 28% en el primer semestre de 2026. La compañía mantiene su hoja de ruta a 2028 y un dividendo propuesto de €1,25 por acción, equivalente a una rentabilidad del 6,3% al precio actual.

El riesgo

El balance sigue siendo el punto débil: el ratio préstamo-valor subió al 46,0% en el primer semestre de 2026, por encima del rango objetivo del 40-45%, con una deuda neta de 13,8 veces el resultado operativo. Frente a un valor liquidativo EPRA de €46,22 por acción, el descuento se acerca al 57%.

Fundamentos
52
Crecimiento
46
Rentabilidad
88
Eficiencia
68
Momentum
100
Valoración
50
Score Stocks Report · escala 0-100 · 6 dimensiones · cálculo en informe completo.
02 Seguimiento de la tesis · 3 horizontes
2.1 · Esta semana 25–31 agosto 2026 · cierre semanal
  • 31 ago VNA cierra la semana en €19,85 (−1,05% vs. semana anterior) y firma su primer cierre semanal por debajo de €20,00, el objetivo pesimista a 12 meses del modelo. Recorrido del +10,83% al objetivo pesimista 6M (€22,00).Cierre de mercado · 31/08/2026. Confirma tesis
  • 31 ago El consenso de 16 analistas recorta el objetivo medio a €27,88 (desde €28,06), quinta revisión a la baja consecutiva: −12,7% desde los €31,93 del 27 de julio. Recomendación consolidada: compra, con rango de €19,00 a €45,00.Stocks Report · [Consenso Homologado de Mercado] · semana 31/08/2026. Confirma tesis
  • 31 ago El rendimiento del Bund alemán a diez años en máximos de quince años mantiene la presión sobre los valores inmobiliarios cotizados: encarece el coste de la deuda y penaliza la valoración de los activos. La acción marcó un mínimo de 52 semanas en €19,16 a finales de agosto.Prensa financiera y cierre de mercado · agosto 2026. Contexto
Mini-trayecto · 4 semanas
Cierre semanal VNA (EUR) · cuatro últimas semanas.
Lectura semanal. La parte operativa de la tesis se sostiene (rentas al alza, segmentos no residenciales acelerando) mientras la parte de mercado se deteriora más rápido de lo que anticipaba el modelo: el precio ha perforado el objetivo pesimista a 12 meses con más de seis meses de antelación. Lo determinante en las próximas semanas será la trayectoria de los tipos largos europeos y cualquier señal sobre el ratio préstamo-valor en el estado intermedio del tercer trimestre.
2.2 · Último mes 3 – 31 ago 2026 · −5,61%

El mes encadena cuatro cierres semanales consecutivos a la baja: €21,03 (3 ago) → €21,00 → €20,24 → €20,06 → €19,85 (31 ago), un retroceso del 5,61%. No se ha registrado ninguna señal de suelo técnico desde el 15 de junio (€20,39); la última señal emitida fue de techo técnico el 13 de julio en €21,44, que cerró el rebote iniciado a finales de junio.

El patrón de precio actual confirma tendencia bajista · el modelo mantiene la tesis Pesimista con validación Débil.

Detección de patrones de precio · [Filtro Semántico de Riesgo Activo] sobre la serie semanal homologada del [Módulo Cuantitativo SR-v2].
Cierre semanal VNA + marcadores de señales de suelo y techo técnico · 6 jul a 31 ago 2026.
2.3 · Desde la publicación del informe · proyección a 24 meses 13 mar 2026 – 13 mar 2028
Precio real VNA (EUR) desde la publicación del informe hasta hoy + los tres escenarios del modelo proyectados a 6, 12 y 24 meses desde la publicación: Pesimista (rojo) €22,00 / €20,00 / €17,00 · Base (bronce) €26,00 / €29,00 / €34,00 · Optimista (verde) €30,00 / €43,00 / €50,00. Consenso analistas (naranja): cada objetivo medio del [Consenso Homologado de Mercado] se sitúa a +12 meses de la fecha de su muestra (el consenso de mercado es a 12 meses por convención), recorrido €31,93 → €31,12 → €30,47 → €29,51 → €28,06 → €27,88 con 16 analistas a 31/08/2026.
Track record verificable

Lo que acabas de ver no es opinión. Es track record verificable.

Cada cifra del modelo está contrastada contra el precio real y el consenso de analistas. El ranking completo, las tesis y los escenarios — disponibles gratis al crear tu cuenta.

  • 6 meses contrastados
  • 89 empresas validadas
  • 4 cierres con beneficio · media +28,4% al cierre
  • Modelo transparente y replicable cada lunes
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Track record del modelo
+1,72%
Variación media del precio del modelo en las 89 empresas validadas desde la publicación inicial.
Periodo
23/03/2026 → 28/09/2026
6 meses · 89 empresas validadas
Diferencial vs IBEX 35 (+2,27% periodo) -0,56 pp
Diferencial vs S&P 500 (+3,46% periodo) -1,74 pp
03 Catalizadores y riesgos · estado actual

Catalizadores activos

Aceleración de los segmentos no residenciales
Reforzado
Esta semana
Sin novedades. El último dato publicado es el del primer semestre de 2026: resultado operativo de servicios de valor añadido +28%.
Próximo hito
Estado intermedio del tercer trimestre de 2026 · noviembre 2026.
Hoja de ruta de desapalancamiento a 2028
Activo
Esta semana
Sin anuncios nuevos. El plan vigente contempla 5.000 millones de euros en desinversiones y un ratio préstamo-valor del 40% a cierre de 2028.
Próximo hito
Avance del programa de desinversiones no estratégicas y de la venta de la participación en los Países Bajos.
Brecha entre renta regulada y renta de mercado
Activo · sin movimiento
Esta semana
Sin novedades. Renta media efectiva de €8,28 por metro cuadrado al mes y crecimiento orgánico del 4,2% en el último dato de cartera publicado.
Próximo hito
Actualización de la guía de crecimiento orgánico de rentas 2026, revisada ligeramente a la baja en el primer semestre.
Gestión proactiva del pasivo y retribución
Activo
Esta semana
Sin operaciones nuevas. Referencia reciente: amortización de una emisión de 500 millones de euros con cupón del 1,75%.
Próximo hito
Próximos vencimientos de deuda y confirmación de la política de reparto (50-60% del resultado ajustado antes de impuestos).

Riesgos activos

Sensibilidad a tipos · descuento sobre valor de activos
Materializado · máxima severidad
Esta semana
Bund a diez años en máximos de quince años. El descuento sobre el valor liquidativo EPRA (€46,22 por acción) se acerca al 57%, muy por encima del umbral de alerta del 30-40% fijado en el informe.
Próximo hito
Reuniones de política monetaria del BCE y evolución de la curva alemana · otoño 2026.
Apalancamiento por encima del rango objetivo
Latente · alta severidad
Esta semana
Sin datos nuevos. En el primer semestre de 2026 el ratio préstamo-valor subió del 45,4% al 46,0%, por encima del rango objetivo del 40-45%.
Próximo hito
Estado intermedio del tercer trimestre de 2026. Umbral de alerta del informe: > 48%.
Debilidad del segmento de ventas y promoción
Materializado
Esta semana
Sin novedades. La dirección señaló en el primer semestre que, sin mejora del mercado, alcanzar la mitad alta del rango de previsión de 2026 es poco probable.
Próximo hito
Confirmación o ajuste de la guía 2026 en la publicación del tercer trimestre.
Endurecimiento regulatorio del alquiler en Alemania
Latente · vigilancia activa
Esta semana
Sin nuevas medidas. Persiste la preocupación del mercado por los topes de renta y su efecto sobre los flujos futuros del sector residencial alemán.
Próximo hito
Calendario legislativo alemán sobre control de rentas · revisión del último trimestre de 2026.
04 Mercado y consenso

4.1 · Precio modelo vs consenso vs precio actual

Modelo Stocks Report en escenario validado vigente: Pesimista. Consenso: media de 16 analistas que cubren VNA.

Modelo SR · Optimista 12M
€43,00
Modelo SR · Base 12M
€29,00
Consenso analistas (media)
€27,88
Modelo SR · Pesimista 12M
€20,00
Precio actual
€19,85
Barras escaladas al rango €0–€45,00 (objetivo alto del consenso). Modelo SR · escenarios extraídos del informe vigente (13/03/2026).
El escenario validado del modelo a 12 meses (€20,00) se sitúa un 28,3% por debajo del consenso de 16 analistas. El precio actual está más cerca de la lectura del modelo que de la del mercado.

4.2 · Distribución del consenso de analistas

16 analistas · objetivo bajo €19,00 · mediana €27,25 · medio €27,88 · alto €45,00 · precio actual €19,85 · recomendación consolidada compra. La dispersión del consenso (de €19,00 a €45,00) es la más amplia del sector residencial alemán en la muestra.

4.3 · Comparativa con propietarios residenciales cotizados en Alemania

Empresa Cap. mercado Score SR Validación tesis Precio de cierre Variación semanal
Vonovia · VNA €20,2 B 68 Pesimista · Débil €19,85 · 31 ago 2026 −1,05%
LEG Immobilien · LEG €4,18 B n/d Sin informe vigente €55,35 · cierre reciente ago 2026 n/d
TAG Immobilien · TEG €2,68 B n/d Sin informe vigente €13,28 · 18 ago 2026 n/d
Grand City Properties · GYC €1,65 B n/d Sin informe vigente €9,35 · 26 ago 2026 n/d
Capitalización de VNA en euros del informe (13/03/2026). Score SR y validación de tesis solo se publican para empresas con informe vigente en el [Módulo Cuantitativo SR-v2]; los comparables se incluyen con precio y capitalización de mercado verificados a la fecha indicada, sin serie homologada semanal, por lo que su variación semanal no se reporta.
Top 3 · cada lunes

Un podio para cada región y cada sector.

Doce Top 3 con las empresas de mejor recorrido al alza en su escenario validado, revisados cada lunes. Elige tu mercado o tu sector y ve directo a las tres que importan.

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12 Top 3 disponibles semana 18/06/2026
Por región e índice
★España / IBEX
★Europa
★USA
★Dividendos
Por sector
★Financiero y Seguros
★Consumo y Retail
★Industria y Materiales
★Energía
★Salud y Farmacéuticas
★Telecomunicaciones
★Tecnología e IA
★Inmobiliario e Infraestr.
05 Línea de convicción · histórico del modelo sobre VNA

Cinco meses y medio en los que el escenario pesimista no solo se ha cumplido: se ha desbordado.

Hitos relevantes desde la publicación del informe hasta hoy. Cada hito enlaza al fundamento original en el informe completo.

13 mar 2026
Tesis publicada
Stocks Report publica el informe de Vonovia. Escenario validado: Pesimista. Precio de referencia €23,89. Objetivos pesimista: €22,00 (6M) · €20,00 (12M) · €17,00 (24M).
23 mar 2026
Primer chequeo
Cotización a €21,09 · −11,72% desde el informe. El precio entra directamente en la zona pesimista sin fase de confirmación.
8 abr 2026
Señal de suelo técnico
Patrón de suelo técnico confirmado en €23,21. Rebote que devuelve el precio al entorno del nivel de publicación.
22 abr 2026
Máximo del periodo
Cotización en €23,51, máximo de la serie posterior al informe (−1,59% desde publicación). Desde aquí el precio no ha vuelto a acercarse al nivel de partida.
18 may 2026
Objetivo pesimista 6M perforado
Primer cierre semanal por debajo de €22,00 (€21,64). El modelo confirma el escenario Pesimista cuatro meses antes de su horizonte.
8 jun 2026
Señal de techo técnico
Techo técnico en €20,19 tras tres semanas de descenso continuado.
15 jun 2026
Señal de suelo técnico
Suelo técnico confirmado en €20,39. Última señal de suelo emitida por el modelo hasta la fecha.
6 jul 2026
Rebote intermedio
Tendencia alcista puntual hasta €22,40: el precio recupera brevemente el objetivo pesimista a 6 meses. No se produce cambio de escenario validado.
13 jul 2026
Fin del rebote
Señal de techo técnico en €21,44. El precio vuelve por debajo del objetivo pesimista a 6 meses y no lo ha recuperado desde entonces.
ago 2026
Resultados del primer semestre
Ingresos por alquiler +3,4%, resultado operativo de valor añadido +28%, ratio préstamo-valor al 46,0% y guías de 2026 y 2028 reiteradas. La parte operativa de la tesis se sostiene.
finales ago 2026
Mínimo de 52 semanas
La acción marca €19,16, mínimo de las últimas 52 semanas, con el Bund a diez años en máximos de quince años.
31 ago 2026
Objetivo pesimista 12M perforado
Cierre en €19,85, por debajo de €20,00. El consenso recorta su objetivo medio a €27,88, quinta rebaja consecutiva desde los €31,93 del 27 de julio.
La tesis Pesimista publicada en marzo de 2026 se confirma y se desborda: el precio ha perforado el objetivo a 6 meses el 18 de mayo y el de 12 meses el 31 de agosto, ambos por delante de su horizonte. Cinco meses y medio después, el modelo acumula 4 hitos confirmatorios, 2 señales de suelo técnico, 3 señales de techo y 1 rebote intermedio que no llegó a alterar el escenario validado. La divergencia relevante ya no está entre modelo y precio, sino entre el precio y un consenso de analistas que sigue 40,45% por encima y que lleva cinco semanas corrigiendo a la baja.
·
El informe de origen

De dónde sale esta tesis

Este seguimiento parte del análisis completo de la compañía. Aquí tienes la ficha del informe con su scorecard y escenarios.

VNA

Vonovia SE

Obj. 12M +18.9%

Vonovia controla medio millón de viviendas en Europa pero cobra rentas muy por debajo del mercado. Cuando suba hacia precios reales y diversifique, ¿por qué ignora el mercado su potencial?

Escenario base
68 /100
Overall Score
Fund. 52
Crec. 46
Rent. 88
Efic. 68
Mom. 100
Val. 50
Cumplimiento Upside Asimetría
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06 Datos y trazabilidad

Fuentes citadas en esta actualización

TierDocumentoFecha
Tier 1 Vonovia SE · Informe semestral 2026 (Interim Statement Q2 2026) · valor liquidativo EPRA, ratio préstamo-valor y guías 2026-2028 agosto 2026
Tier 1 Vonovia SE · Comunicado del primer trimestre de 2026 · objetivos de crecimiento y desapalancamiento a 2028 7 may 2026
Tier 1 Vonovia SE · Informe anual 2025 · cuentas, cartera y política de dividendo marzo 2026
Tier 1 Vonovia SE · Estado intermedio del tercer trimestre de 2025 · información de cartera (renta media €8,28/m² y crecimiento orgánico 4,2%) noviembre 2025
Tier 1 Vonovia SE · Estado intermedio del tercer trimestre de 2025 · financiación y estructura de deuda noviembre 2025
Tier 1 Vonovia SE · Nota de prensa · crecimiento dinámico y retorno a niveles previos a la crisis noviembre 2025
Tier 2 Cotización semanal VNA (Xetra, EUR) · cierre de mercado cierre 31 ago 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de precios VNA · [Módulo Cuantitativo SR-v2] 23 mar – 31 ago 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de consenso VNA · [Consenso Homologado de Mercado] · 6 registros 27 jul – 31 ago 2026
Tier 2 Stocks Report · metodología de scoring, escenarios y clasificación de tesis vigente
Tier 3 Savills Germany · mayores propietarios de vivienda en Alemania referencia sectorial
Tier 3 Mordor Intelligence · mercado residencial alemán · tamaño y tendencias 2025-2031 2025

Metodología. Score, escenarios y clasificación de tesis se calculan según el modelo Stocks Report descrito en Cómo construye Stocks Report sus tesis. La detección de patrones de precio (tendencia, suelo y techo técnico) se realiza con el [Filtro Semántico de Riesgo Activo]. Las cifras de renta media, crecimiento orgánico, ratio préstamo-valor y valor liquidativo EPRA proceden de la información publicada por la compañía; los objetivos de contribución de los segmentos no residenciales a 2028 son hoja de ruta declarada por Vonovia, no un resultado verificado.

No es asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Track record del modelo analítico. Resultados pasados no garantizan resultados futuros.

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