Última actualización: 21 sep 2026Próxima revisión: 28 sep 2026VNA · Inmobiliario e Infraestructuras

Precio objetivo Vonovia SE (VNA) · semana del 21 de septiembre 2026

Precio objetivo · semana del 21 de septiembre de 2026. Sabes en 10 segundos si tu tesis sigue viva, sin leer el informe entero.

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68
/ 100
Convicción media
Score Stocks Report · 6 dimensiones (fundamentos, crecimiento, rentabilidad, eficiencia, momentum, valoración). Rentabilidad (88) y momentum (100) compensan un crecimiento (46) y una valoración (50) en la parte baja.
! Tesis Pesimista · Validándose

Vonovia, el mayor propietario residencial de Alemania, mejora su operativa (EBITDA ajustado +2,4% en el primer semestre), pero el Bund en máximos desde 2009 pesa más que el alquiler. El precio perfora incluso el escenario pesimista del modelo.

Precio actual
€17,70
−2,26% esta semana
Caída desde el informe
−25,9%
192 días · publicado a €23,89
Recorrido al consenso
+52,4%
objetivo medio €26,98 · 16 analistas
Decisión en 10 segundos Lectura ejecutiva · sin abrir el informe
Estado de la tesis
Pesimista validada Validándose
Convicción
Media · score 68/100 · validación Débil
Qué ha cambiado esta semana
El precio cede un −2,26% hasta €17,70 y el Bund alemán a 10 años marca un 3,55%, por encima del umbral del 3,5% que el modelo asocia al escenario pesimista. Confirma pesimista
Catalizador principal
Los negocios no residenciales aceleran: el EBITDA de servicios de valor añadido crece un +28% en el primer semestre, con objetivo de que estos segmentos aporten el 20-25% del EBITDA en 2028 (13% en 2025). Activo
Riesgo principal
Sensibilidad a tipos: el Bund a 10 años alcanza el 3,55%, máximo desde 2009, lo que encarece la refinanciación y eleva la tasa de descuento de las rentas. Materializado
Lectura Stocks Report
Tesis Pesimista superada a la baja: el precio queda un 19,5% bajo el objetivo pesimista a 6 meses. Próximos hitos: resultados de los nueve primeros meses (ventana habitual: principios de noviembre 2026) y el LTV frente al umbral del 48%.
Qué te habrías perdido esta semana sin seguimiento
Cuatro señales que cambian la lectura de tu tesis y que es fácil pasar por alto:
  • →El Bund alemán a 10 años tocó el 3,55% el 14 de septiembre, su nivel más alto desde 2009: el umbral de riesgo del informe (3,5%) queda activado.
  • →El precio cotiza un 19,5% por debajo del objetivo pesimista a 6 meses (€22,00) y un 11,5% por debajo del pesimista a 12 meses (€20,00).
  • →El consenso de 16 analistas mantiene su objetivo medio en €26,98, tras recortarlo un 8,6% desde los €29,51 de mediados de agosto.
  • →El modelo estima un descuento del 60,4% sobre el valor neto de activos del informe (€44,72 por acción), muy por encima del umbral de vigilancia del 30-40%.
Los tres escenarios del modelo desde el precio actual de €17,70
Dónde cotiza hoy Por debajo del escenario pesimista a 6 meses
€17,70
Pesimista €22,00 Base €26,00 Optimista €30,00
Pesimista✓ validado
€22
objetivo a 6 meses
Por qué está pasandoEl Bund alemán supera el 3,5% (3,55% el 14 de septiembre), el Gobierno impulsa la reforma del alquiler Mietrecht II y el mercado amplía el descuento sobre el valor de los activos. El precio ya cotiza por debajo de este objetivo.
+24,29% de recorrido
12 meses€20 · +13,0%
24 meses€17 · −4,0%
Base · más probable
€26
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue el Bund volviera al rango del 2,5-3%, el crecimiento orgánico de rentas se mantuviera en el 3,5-4,5% y las valoraciones inmobiliarias alemanas se recuperaran de forma gradual (+4-6% anual).
+46,89% de recorrido
12 meses€29 · +63,8%
24 meses€34 · +92,1%
Optimista
€30
objetivo a 6 meses
Qué tendría que pasarQue el BCE recortara tipos y el Bund bajara del 2,5%, los segmentos no residenciales llegaran al 20% del EBITDA antes de 2028 y el descuento sobre activos convergiera hacia la media sectorial europea (25-30%).
+69,49% de recorrido
12 meses€43 · +142,9%
24 meses€50 · +182,5%
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01 La tesis en 3 líneas

Una operativa que mejora frente a una cotización que se hunde: en Vonovia el Bund pesa hoy más que el alquiler.

El negocio

Vonovia es el mayor propietario de viviendas en alquiler de Alemania. Para 2026 prevé ingresos por alquiler de 3.450-3.550 millones de euros con un crecimiento orgánico de rentas cercano al 4%, y el EBITDA ajustado del primer semestre subió un +2,4%, hasta 1.460 millones.

El catalizador

El EBITDA de servicios de valor añadido crece un +28% en el primer semestre de 2026. La compañía aspira a que los segmentos no residenciales pasen del 13% del EBITDA en 2025 al 20-25% en 2028, con un LTV objetivo cercano al 40%.

El riesgo

El Bund a 10 años marca un 3,55%, máximo desde 2009, con un LTV del 46,0% a junio frente al umbral de vigilancia del 48%. El flujo de caja operativo libre del semestre cayó un −45,4%, hasta 607,5 millones de euros.

Fundamentos
52
Crecimiento
46
Rentabilidad
88
Eficiencia
68
Momentum
100
Valoración
50
Score Stocks Report · escala 0-100 · 6 dimensiones · cálculo en informe completo.
02 Seguimiento de la tesis · 3 horizontes
2.1 · Esta semana 14–18 septiembre 2026 · cierre semanal
  • 18 sep VNA cierra la semana en €17,70 (−2,26% frente a la semana anterior), cerca de su mínimo de tres años. Cotiza un 19,5% por debajo del objetivo pesimista a 6 meses (€22,00) y un 11,5% por debajo del pesimista a 12 meses (€20,00).Cierre de mercado · 18/09/2026. Confirma tesis pesimista
  • 14 sep El Bund alemán a 10 años alcanza el 3,55%, su nivel más alto desde 2009, por la expectativa de nuevas subidas de tipos del BCE; el 18 de septiembre modera al 3,5%. El informe fijaba el 3,5% sostenido como umbral de alerta.Trading Economics · rentabilidad del bono alemán a 10 años · 14–18/09/2026. Confirma tesis pesimista
  • 18 sep El consenso de 16 analistas mantiene el objetivo medio en €26,98 (mediana €25,25), sin cambios frente a la semana anterior. Horquilla de €19,00 a €45,00; a comienzos de septiembre, Goldman Sachs recortó su objetivo de €29,50 a €21,20.Stocks Report · [Consenso Homologado de Mercado] · semana 21/09/2026. Neutro
Mini-trayecto · 4 semanas
Cierre semanal VNA (EUR) · cuatro últimas semanas.
Lectura semanal. El riesgo de tipos que el informe señalaba como principal se ha materializado y explica mejor la caída que cualquier dato operativo. Lo determinante en las próximas semanas será si el Bund se consolida por encima del 3,5% y cómo evoluciona el LTV en los resultados de los nueve primeros meses.
2.2 · Último mes 17 ago – 21 sep 2026 · −12,55%

VNA pasa de €20,24 a €17,70 en cinco semanas y encadena seis cierres semanales consecutivos a la baja desde los €21,00 del 10 de agosto. El 31 de agosto perfora el objetivo pesimista a 12 meses (€20,00) y solo en las tres últimas semanas cede un 10,8% desde €19,85.

El patrón de precio confirma tendencia bajista · la última señal técnica fue un techo técnico el 13 de julio en €21,44 y el modelo no ha emitido señal de suelo desde entonces.

Detección de patrones de precio · [Filtro Semántico de Riesgo Activo] sobre la serie semanal homologada del [Módulo Cuantitativo SR-v2].
Cierre semanal VNA + marcadores de señales de suelo/techo técnico y tendencia · 27 jul a 21 sep 2026.
2.3 · Desde la publicación del informe · proyección a 24 meses 13 mar 2026 – 13 mar 2028
Precio real VNA (EUR) desde la publicación del informe hasta hoy + los tres escenarios del modelo proyectados a 6, 12 y 24 meses desde la publicación: Pesimista (rojo) €22 / €20 / €17 · Base (bronce) €26 / €29 / €34 · Optimista (verde) €30 / €43 / €50. Consenso analistas (naranja): cada objetivo medio del [Consenso Homologado de Mercado] se sitúa a +12 meses de la fecha de su muestra (el consenso de mercado es a 12 meses por convención), recorrido €29,51 → €28,06 → €27,88 → €27,56 → €26,98 → €26,98 con 16 analistas a 21/09/2026.
Track record verificable

Lo que acabas de ver no es opinión. Es track record verificable.

Cada cifra del modelo está contrastada contra el precio real y el consenso de analistas. El ranking completo, las tesis y los escenarios — disponibles gratis al crear tu cuenta.

  • 6 meses contrastados
  • 90 empresas validadas
  • 4 cierres con beneficio · media +28,4% al cierre
  • Modelo transparente y replicable cada lunes
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Track record del modelo
+1,79%
Variación media del precio del modelo en las 90 empresas validadas desde la publicación inicial.
Periodo
23/03/2026 → 21/09/2026
6 meses · 90 empresas validadas
Diferencial vs IBEX 35 (+1,78% periodo) +0,02 pp
Diferencial vs S&P 500 (+2,82% periodo) -1,03 pp
03 Catalizadores y riesgos · estado actual

Catalizadores activos

Segmentos no residenciales · valor añadido y promoción
Activo
Esta semana
Sin novedades. Último dato: EBITDA de valor añadido +28% en el primer semestre de 2026.
Próximo hito
Resultados de los nueve primeros meses · ventana habitual: principios de noviembre 2026. Objetivo 2028: 20-25% del EBITDA.
Crecimiento orgánico de rentas cercano al 4%
Activo · sin movimiento
Esta semana
Sin novedades. Ingresos por alquiler +3,4% en el primer semestre y previsión 2026 confirmada (€3.450-3.550M).
Próximo hito
Actualización de la previsión anual con los resultados de los nueve primeros meses.
Desapalancamiento hacia un LTV del 40%
Activo
Esta semana
Sin disclosure adicional. Último LTV publicado: 46,0% (+50 pb frente a cierre de 2025, −130 pb interanual).
Próximo hito
LTV a septiembre en los resultados de los nueve primeros meses · objetivo en torno al 40% en 2028.
Relajación de tipos · Bund por debajo del 2,5%
Aplazado
Esta semana
Se aleja: el Bund a 10 años marca un 3,55% el 14 de septiembre, máximo desde 2009.
Próximo hito
Próxima reunión de política monetaria del BCE y datos de inflación de la eurozona.

Riesgos activos

Bund alemán a 10 años por encima del 3,5%
Materializado
Esta semana
3,55% el 14 de septiembre y 3,5% el 18 de septiembre, por encima del umbral de alerta del informe.
Próximo hito
Umbral de alerta: > 3,5% sostenido. Seguimiento continuo de la rentabilidad del bono alemán.
Descuento sobre el valor neto de activos
Materializado
Esta semana
El modelo estima un descuento del 60,4% sobre el valor neto de activos del informe (€44,72 por acción).
Próximo hito
Umbral de vigilancia: > 30-40%. Encarece cualquier recurso a capital nuevo.
Regulación del alquiler · Mietrecht II
Latente · alta severidad
Esta semana
Sin nuevas medidas. Proyecto aprobado por el Gobierno el 30 de abril de 2026; freno al alquiler prorrogado hasta 2029.
Próximo hito
Tramitación del proyecto y composición del nuevo gobierno de Berlín tras las elecciones regionales de septiembre 2026.
Apalancamiento y generación de caja
Latente · vigilancia activa
Esta semana
Sin datos nuevos. LTV del 46,0% y flujo de caja operativo libre del semestre −45,4% (€607,5M).
Próximo hito
Resultados de los nueve primeros meses. Umbral de alerta del LTV: > 48%.
04 Mercado y consenso

4.1 · Precio modelo vs consenso vs precio actual

Modelo Stocks Report en escenario validado vigente: Pesimista. Consenso: media de 16 analistas que cubren VNA.

Modelo SR · Pesimista 12M
€20,00
Consenso analistas (media)
€26,98
Modelo SR · Base 12M
€29,00
Precio actual
€17,70
Modelo SR · Optimista 12M
€43,00
Barras escaladas al rango €0–€45 (objetivo alto del consenso). Modelo SR · escenarios extraídos del informe vigente.
El modelo Stocks Report sitúa su objetivo pesimista a 12 meses un 25,9% por debajo del consenso de 16 analistas, y aun así el precio actual cotiza un 11,5% por debajo de ese objetivo.

4.2 · Distribución del consenso de analistas

16 analistas · objetivo bajo €19,00 · mediana €25,25 · medio €26,98 · alto €45,00 · precio actual €17,70 · recomendación consolidada de terceros: compra (no es una recomendación de Stocks Report).

4.3 · Comparativa con peers inmobiliarios cotizados

Empresa Cap. mercado Score SR Validación tesis Precio actual Variación semanal Variación 8 sem.
Vonovia · VNA €20,2 B 68 Pesimista · Débil €17,70 −2,26% −14,62%
LEG Immobilien · LEG — — Sin cobertura €46,16 −2,29% −10,46%
TAG Immobilien · TEG — — Sin cobertura €11,34 −1,73% −13,44%
Merlin Properties · MRL €7,17 B 73 — €12,44 −5,18% −18,90%
Colonial · COL €3,6 B 76 — €5,09 +0,20% −9,27%
Variación semanal: cierre 11 sep → cierre 18 sep. Variación 8 sem.: cierre 24 jul → cierre 18 sep. Cap. mercado y score del informe Stocks Report de cada empresa (VNA mar 2026; COL feb 2026; MRL nov 2024). LEG y TAG sin informe Stocks Report: solo cierre de mercado. Validación semanal de peers no incluida en esta edición. Fuente: [Módulo Cuantitativo SR-v2] · cierre de mercado.
Top 3 · cada lunes

Un podio para cada región y cada sector.

Doce Top 3 con las empresas de mejor recorrido al alza en su escenario validado, revisados cada lunes. Elige tu mercado o tu sector y ve directo a las tres que importan.

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12 Top 3 disponibles semana 18/06/2026
Por región e índice
★España / IBEX
★Europa
★USA
★Dividendos
Por sector
★Financiero y Seguros
★Consumo y Retail
★Industria y Materiales
★Energía
★Salud y Farmacéuticas
★Telecomunicaciones
★Tecnología e IA
★Inmobiliario e Infraestr.
05 Línea de convicción · histórico del modelo sobre VNA

Seis meses en los que cada rebote técnico se apagó y el riesgo de tipos acabó imponiéndose.

Hitos relevantes desde la publicación del informe hasta hoy. Cada hito enlaza al fundamento original en el informe completo.

13 mar 2026
Tesis publicada
Stocks Report publica el informe de Vonovia. Precio de referencia €23,89. Objetivos Base: €26 (6M) · €29 (12M) · €34 (24M); Pesimista: €22 · €20 · €17.
23 mar 2026
Primer chequeo
Cotización a €21,09 · −11,7% desde el informe en apenas diez días.
8 abr 2026
Señal de suelo técnico
Suelo técnico confirmado en €23,21. Indicador de posible cambio de dirección.
13 abr 2026
Señal de techo técnico
Techo técnico en €22,97. El rebote no llega a recuperar el precio de publicación.
22 abr 2026
Máximo tras el informe
Precio en €23,51 (−1,6% desde el informe), el cierre semanal más alto del periodo.
8 jun 2026
Señal de techo técnico
Techo técnico en €20,19 tras siete semanas de descensos casi continuos.
15 jun 2026
Señal de suelo técnico
Suelo técnico en €20,39, que abre un rebote de tres semanas.
6 jul 2026
Tendencia alcista
Precio en €22,40 (+9,9% desde el suelo de junio). Tendencia alcista confirmada durante dos semanas.
13 jul 2026
Señal de techo técnico
Techo técnico en €21,44. Fin del rebote y última señal técnica emitida por el modelo.
31 ago 2026
Pesimista 12M perforado
Cierre en €19,85, por debajo del objetivo pesimista a 12 meses (€20,00).
14 sep 2026
Riesgo de tipos materializado
El Bund a 10 años alcanza el 3,55%, por encima del umbral del 3,5% del informe. Precio en €18,11.
21 sep 2026
Pesimista superado a la baja
Precio en €17,70 (−25,9% desde el informe), un 19,5% por debajo del objetivo pesimista a 6 meses.
La tesis publicada en marzo de 2026 se valida hoy en su escenario Pesimista, y el precio ya lo rebasa por abajo. En seis meses el modelo ha registrado 3 señales de suelo o tendencia alcista que no tuvieron continuidad, 3 techos técnicos y 4 hitos de riesgo, el último con la materialización del umbral de tipos que el informe identificaba como principal amenaza.
·
El informe de origen

De dónde sale esta tesis

Este seguimiento parte del análisis completo de la compañía. Aquí tienes la ficha del informe con su scorecard y escenarios.

VNA

Vonovia SE

Obj. 12M +22.6%

Vonovia controla medio millón de viviendas en Europa pero cobra rentas muy por debajo del mercado. Cuando suba hacia precios reales y diversifique, ¿por qué ignora el mercado su potencial?

Escenario base
68 /100
Overall Score
Fund. 52
Crec. 46
Rent. 88
Efic. 68
Mom. 100
Val. 50
Cumplimiento Upside Asimetría
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06 Datos y trazabilidad

Fuentes citadas en esta actualización

TierDocumentoFecha
Tier 1 Vonovia · Presentación de resultados del primer semestre 2026 ago 2026
Tier 1 Vonovia · Resultados de los nueve primeros meses de 2025 · comunicado oficial nov 2025
Tier 1 Vonovia · Interim Statement Q3 2025 · financiación nov 2025
Tier 1 Vonovia · Annual Report 2024 · factsheet mar 2025
Tier 2 Investing.com · Vonovia H1 2026: la resiliencia del alquiler compensa la debilidad de ventas ago 2026
Tier 2 Trading Economics · rentabilidad del bono alemán a 10 años 14–18 sep 2026
Tier 2 ad-hoc-news · Goldman Sachs recorta su objetivo sobre Vonovia sep 2026
Tier 3 Norton Rose Fulbright · Reforma del alquiler 2026 (Mietrecht II) 2026
Tier 3 Savills Germany · Los mayores propietarios de viviendas en Alemania vigente
Tier 2 Stocks Report · serie de precios VNA · [Módulo Cuantitativo SR-v2] 13 mar – 21 sep 2026
Tier 2 Stocks Report · serie de consenso VNA · [Consenso Homologado de Mercado] · 6 registros 17 ago – 21 sep 2026
Tier 2 Yahoo Finance · cotización semanal VNA · EUR cierre 18 sep 2026
Tier 2 Stocks Report · metodología de scoring, escenarios y clasificación de tesis vigente

Metodología. Score, escenarios y clasificación de tesis se calculan según el modelo Stocks Report descrito en Cómo construye Stocks Report sus tesis. La detección de patrones de precio (tendencia, suelo y techo técnico) se realiza con el [Filtro Semántico de Riesgo Activo]. El descuento sobre el valor neto de activos es una estimación del modelo a partir del dato del informe.

No es asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Track record del modelo analítico. Resultados pasados no garantizan resultados futuros.

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