Tres modelos de rentas pasivas compiten con exposiciones radicalmente distintas al ciclo económico y al teletrabajo: el distribuidor de tabaco con monopolio (Logista), el casero de oficinas prime (Colonial), y el SOCIMI diversificado con apuesta en data centers (Merlin).
El scorecard revela una sorpresa: Logista lidera con 79 puntos, Colonial obtiene 76 puntos, y Merlin suma 73 puntos. Los tres alcanzan rating alto, pero con perfiles de riesgo-retorno incompatibles.
El cruce de insights expone por qué posiciones aparentemente similares generan dividendos tan dispares.
- Logista representa la máquina de cash defensiva: FCF de 483 millones que supera al EBITDA, dividendo del 7% sostenible pese a payout del 99%, y cero deuda neta. El monopolio regulado del tabaco con 99% de cuota española proporciona ingresos blindados que ningún competidor puede erosionar.
- Colonial encarna al casero de oficinas prime con descuento extremo: cotiza a 0,26x NAV, equivalente a comprar un euro de activos por 26 céntimos, pero la concentración del 65% de ingresos en París y la exposición al teletrabajo justifican parcialmente el castigo.
- Merlin personifica la apuesta de transformación: diversificación actual en oficinas, retail y logística más pivot estratégico hacia data centers con proyección de 313 millones en rentas para 2030 versus apenas 2,5 millones actuales.
Las seis dimensiones del scorecard revelan brechas estructurales.
- En salud financiera, Logista destaca con 26/30 puntos versus 25/30 de Colonial y 24/30 de Merlin. En posicionamiento competitivo, Logista alcanza 14/15 con cuatro moats identificados, mientras Colonial y Merlin empatan en 13/15 como líderes sectoriales.
- En catalizadores, Merlin aventaja con el lanzamiento de data centers, Colonial cuenta con sinergias post-fusión SFL, mientras Logista carece de triggers claros más allá de la generación de caja recurrente.
El mapa de riesgos identifica vulnerabilidades asimétricas.
- Logista enfrenta presión regulatoria sobre el monopolio tabaco y declive estructural del consumo.
- Colonial navega el cambio de patrones de trabajo post-COVID con ocupación actual del 97% pero incertidumbre sobre renovaciones.
- Merlin gestiona doble exposición: riesgo regulatorio SOCIMI y ejecución ambiciosa en data centers con constraints de infraestructura eléctrica en Madrid.
La conclusión: el mercado premia la defensividad del cash flow sobre el descuento a valor en libros, posicionando a Logista como refugio de rentas mientras Colonial y Merlin ofrecen opcionalidad de revalorización con mayor volatilidad.