Hay transformaciones empresariales que no hacen ruido. No llegan envueltas en grandes adquisiciones ni en titulares espectaculares, pero cuando se observan con lupa revelan un cambio de naturaleza que, si se materializa, obliga a replantear por completo la forma en la que el mercado valora a una compañía. Eso es exactamente lo que está ocurriendo en Merlin Properties, que mientras sigue cotizando como una SOCIMI diversificada tradicional, está ejecutando una transición silenciosa hacia un negocio de infraestructura digital crítica que podría representar hasta el 80% de sus ingresos en 2030.
El punto de partida de este insight no es una conjetura externa ni una proyección de analistas optimistas, sino una afirmación directa de la propia dirección. El CEO de la compañía ha puesto sobre la mesa una cifra que, por sí sola, debería encender todas las alarmas analíticas: ingresos potenciales de 313 millones de euros procedentes de centros de datos en 2030 frente a apenas 2,5 millones actuales. El salto no es incremental, es exponencial. Estamos hablando de un crecimiento acumulado superior al 12.400% en un único vertical de negocio que hoy el mercado prácticamente ignora en la valoración global del grupo.
Esta transformación no es retórica. Está respaldada por decisiones de capital que dejan poco margen a la interpretación. Merlin ha levantado 1.000 millones de euros destinados de forma específica y exclusiva al desarrollo de centros de datos. No es capital oportunista ni una apuesta marginal dentro de un portfolio inmobiliario amplio, sino financiación orientada a construir una nueva pata de negocio con identidad propia. A ello se suma una cartera de proyectos identificada que alcanza los 380MW de capacidad en desarrollo, una magnitud que, puesta en contexto, redefine la posición competitiva de la compañía en el mercado español.
El contexto es clave para entender la profundidad del insight. España cuenta actualmente con menos de 250MW de capacidad de centros de datos en construcción, mientras la demanda de infraestructura vinculada a la inteligencia artificial, el cloud y el procesamiento masivo de datos no deja de crecer. Esta asimetría entre oferta y demanda no es coyuntural, sino estructural, alimentada por barreras regulatorias, limitaciones energéticas y la complejidad administrativa inherente a este tipo de activos. En este entorno, disponer de suelo, permisos, acceso a energía y músculo financiero se convierte en una ventaja competitiva difícilmente replicable en el corto plazo.
Y aquí emerge la desconexión fundamental que detectamos. El mercado sigue aplicando a Merlin múltiplos propios de una SOCIMI tradicional, con un EV/EBITDA de 13,4 veces, reflejando una percepción de inmobiliaria diversificada expuesta a oficinas, logística y retail. Sin embargo, el negocio que se está gestando pertenece a otra categoría completamente distinta: infraestructura digital crítica. En este segmento, los múltiplos habituales se mueven en rangos de 18 a 25 veces EV/EBITDA, precisamente por la visibilidad de ingresos, la recurrencia de los contratos y el carácter estratégico de los activos.
La divergencia no está en discusión teórica, sino en la categorización que hace el mercado. Hoy Merlin es tratada como una SOCIMI más; operativamente, sin embargo, se está posicionando como el potencial operador dominante de centros de datos en España hasta 2030, tal y como ha señalado la propia dirección. La escasez de capacidad instalada y las barreras de entrada crean una ventana temporal en la que quien llegue primero consolida una posición difícil de erosionar. Ese “first mover advantage” no suele reflejarse en los múltiplos hasta que los activos entran en operación y los flujos de caja se hacen tangibles.
El catalizador temporal está identificado. Los primeros centros de datos están previstos para entrar en operación en el primer trimestre de 2025. Será entonces cuando el mercado disponga de datos reales, no de promesas, para validar o cuestionar las proyecciones. Hasta ese momento, la compañía convive con una anomalía: ejecutar una transición profunda mientras sigue siendo valorada con el prisma del pasado. Históricamente, este tipo de desajustes tienden a corregirse de forma abrupta cuando la evidencia operativa se impone al relato previo.
Desde un punto de vista de análisis operativo, el insight no reside solo en el crecimiento esperado, sino en el proceso de captación de datos que lo sustenta: declaraciones explícitas de la dirección, asignación de capital dedicada, pipeline de capacidad identificada y un contexto de mercado que refuerza la tesis de escasez. No hay supuestos ocultos ni extrapolaciones externas. Todo está a la vista, pero no todo está siendo incorporado en la valoración.
Si el mercado comienza a reconocer que una parte creciente de Merlin ya no responde a la lógica de una SOCIMI tradicional, sino a la de una infraestructura digital crítica, la convergencia hacia múltiplos sectoriales de 18 a 25 veces EV/EBITDA deja de ser una hipótesis teórica para convertirse en una posibilidad tangible a medio plazo. El “tsunami silencioso” no ha llegado aún a la orilla del precio, pero los datos indican que se está formando mar adentro. Y cuando estas olas emergen, rara vez lo hacen de forma gradual.
